توان مالی مسکن یا توانمندی بازاری

در بازاری که توانمند شده سرمایه گذاری مولد عرصه را بر سفته بازی تنگ می کند و این نه شعار که واقعیتی ملموس در اقتصادهای موفق دنیاست. حال بیایید وضعیت تأمین مالی مسکن را در بازار ایران ملاحظه کنید و به نقش وام ناچیز مسکن که حتی نمی تواند مبلغ ودیعه رهن را در بیشتر محلات شهرهای بزرگ پوشش دهد بیندیشید! به چه نتیجه ای می رسید سؤال بنیادی تر اینکه اصولاً چرا باید برای خرید مسکن وام پرداخت شود آن هم دستوری! (هم در سقف هم در سود و هم در مدت زمان بازپرداخت) مسکن بهتر است یا مغازه تاکنون هیچ دانشمند و محقق برجسته ای به این نکته فکر نکرده است که چرا کسی معطل این نیست که بتواند از بانک وام بگیرد تا مغازه بخرد آن هم در کشوری که املاک تجاری در انواع مختلف موجود است و گاه بیش از نیاز هم املاک تجاری با قیمت های نجومی عرضه می شود! همچنین دولت هیچ گاه تلاش نمی کند تا اصناف را برای خرید مغازه ، هتل یا پاساژ تقویت کند. شاید یکی از دلایل این کار این باشد که مغازه فقط مغازه است اما خانه هم محل سکونت و هم محل سرمایه گذاری برای آینده و هم نمادی برای معرفی جایگاه اجتماعی است. اصولاً بحث صاحب خانه شدن تفاوت بسیاری با سکونت دارد که معنای اصلی و مفهوم مورد نیاز کلمه مسکن را شامل می شود. به بیان دیگر مسکن در زمانی که به مالکیت تبدیل می شود می تواند ضامن حقوقی قوی در مشکلات قضایی ایجاد کند غیر از آنکه با کاهش ارزش پول بر ارزش آن افزوده شده و اثر تورمی را در خود حفظ می کند. اصولاً زمانی که اقساط وام بیش ازحد درآمد میانگین مردم است و تازه آن وام هم تأثیر کمی در قیمت کل خرید مسکن دارد، باید پرسید مگر مسکن محل درآمد است یا می توان از آن درآمدی کسب کرد؟ در خصوص تأثیر این وام ها بر بازار باید پرسید چه درصدی از مردم دارای این توانایی هستند که بتوانند اقساط تقریبا نیم میلیون تومانی این تسهیلات خرید را هر ماه بپردازند. چگونه مردمی که تقریباً همین مقدار در ماه درآمد دارند موفق به پرداخت این وام ها خواهند شد. به بیان دیگر بیشتر این وام ها در حالت عادی به قشر برخوردار تعلق می گیرد. چرا که نرخ بهره 15 درصدی که از نرخ های بازار غیررسمی یا همان نزول بسیار کمتر است. اقتصادی که بر اساس تولید کالا یا خدمات نیست و اقتصادی که تنها به سود آنی می اندیشد تا سود ناشی از عرضه به اقتصاد در همان مسیر خودش نیز دچار سردرگمی می شود. برای مسئولان نیز متأسفانه راهی باقی نمی ماند جز ادامه همان مسیر. آنچه در مورد ادامه ساخت مسکن مهر دیده شده یا آنچه که در خصوص افزایش اندک وام مسکن می بینیم همه و همه به دلیل نبود رویکردهای متقن و صحیح اقتصادی است. چه آنکه این مسائل از معدود بخش هایی است که دور از هیجانات کاذب بازاری و التهابات مالی قابلیت برنامه ریزی از سال های قبل را داشته و دارد. تأثیر رشد تقاضای خرید در بازار اجاره اگر از تأثیرات بنیادی که بگذریم اثرات هیجانی افزایش وام و احتمال افزایش بیشتر چنانکه در ابتدای مطلب نیز اشاره شد می تواند تأثیرات مثبتی داشته باشد و آن کاهش درصدی از حجم تقاضای موثر در بازار اجاره و انتقال آن به بازار خرید است که می تواند اندکی از قیمت اجاره بها بکاهد. این تنها نکته ای است که می توان به آن امیدوار بود. اصولاً بازار اجاره در اغلب موارد رویکردی از سر ناچار است چه برای موجر و چه مستأجر. ازاین رو اگر نقدینگی مالک ساختمان به سمت بازارهای مولد منتقل شود درآمدش بسیار بیشتر از اجاره داری خانه های متوسط به پایین از نظر ارزش بازاری است . تأثیر تحریک اقتصادی بدون تحرک تولیدی نحوه پرداخت یارانه ها و حجم نقدینگی در کشور این نکته را مشخص می کند که رویکردهای بدون مطالعه در مشکلات اقتصادی تا چه میزان می تواند در بازارهای مصرفی تشنج زا باشد. در همین سه سال گذشته هر سال مبلغ 45.500 تومان به هر ایرانی پرداخت شد که اگر این رقم را در جمعیت 75 میلیون نفری برای 12 سال ضرب کنیم خواهیم دید که به عدد نجومی 40هزار 950میلیارد تومان می رسیم. عددی که از بودجه عمرانی سال بعد نیز بیشتر است. در نتیجه همان کالا یا خدمات محدودی که در بازار دیده می شود گران تر از گذشته خواهد شد چرا که در این شرایط تقاضای بیشتری برای همان کالاهای محدود مطرح می شود و همان کالاهای موجود مصرفی رویکرد کاذبانه سرمایه به خود می گیرد. که این به معنای کاهش ارزش پول در دست مردم است. معنای ساده تر افزایش قیمت کالا یا کاهش قدرت خرید مردم است. به بیان دیگر با کاهش ارزش پول ملی قدرت خرید و به تبع آن از تعداد خریداران در بازار کاسته می شود. بازار مسکن با اقدامات کوچک و اندکی مانند دو برابر کردن وام ناچیز مسکن نمی تواند تأثیر شگرفی در کاهش مشکلات داشته باشد. بلکه این اقدامات بیشتر برای ایجاد گردش مالی در بانک های دولتی مانند بانک مسکن مناسب است و تاثیری که می تواند در بازارهای غیررسمی داشته باشد. نحوه پرداخت وام مسکن بیشتر از اینکه بر اساس حل مشکلات باشد تنها بازاری برای دست یابی به منابع مالی ایجاد می کند و کسی هم نیست که رصد کند مقصد نهایی این تأمین مالی به کجا ختم می شود. مصروف بازار مسکن یا زمینه ای برای گردش مالی در بازارهای غیررسمی. خود همین نقدینگی می تواند در بازارهای غیررسمی یا غیرقانونی یا بدون واهمه همان نزول خوری چند دست بچرخد و سودآوری بالایی برای مزاحمان فعالیت مولد اقتصادی فراهم کند. دولت چه می تواند انجام دهد متأسفانه در بخش تأمین مالی مسکن اول فعالیتی صورت می گیرد سپس تصمیم گیری آنگاه در خصوص آن فکر می کنیم در نهایت به مطالعه و بررسی مسائل می پردازیم. دولت می تواند از ابعاد سرمایه ای مسکن بکاهد و برای شروع می توان ارزش ضمانتی مسکن در پرونده های قضایی را حذف کند تا مسکن به جایی برسد که فقط محلی برای اسکان باشد نه سرمایه گذاری. متن کامل این گزارش را در شماره 176 پیام ساختمان بخوانید.