1393/03/21

توان مالی مسکن یا توانمندی بازاری

دولت می‌تواند از ابعاد سرمایه‌ای مسکن بکاهد و برای شروع می‌توان ارزش ضمانتی مسکن در پرونده‌های قضایی را حذف کند تا مسکن به‌جایی برسد که فقط محلی برای اسکان باشد نه سرمایه‌گذاری.


توان مالی مسکن یا توانمندی بازاری

در بازاری که توانمند شده سرمایه‌گذاری مولد عرصه را بر سفته‌بازی تنگ می‌کند و این نه شعار که واقعیتی ملموس در اقتصادهای موفق دنیاست. حال بیایید وضعیت تأمین مالی مسکن را در بازار ایران ملاحظه کنید و به نقش وام ناچیز مسکن که حتی نمی‌تواند مبلغ ودیعه رهن را در بیشتر محلات شهرهای بزرگ پوشش دهد بیندیشید! به چه نتیجه‌ای می‌رسید سؤال بنیادی تر اینکه اصولاً چرا باید برای خرید مسکن وام پرداخت شود آن هم دستوری! (هم در سقف هم در سود و هم در مدت‌زمان بازپرداخت) مسکن بهتر است یا مغازه تاکنون هیچ دانشمند و محقق برجسته‌ای به این نکته فکر نکرده است که چرا کسی معطل این نیست که بتواند از بانک وام بگیرد تا مغازه بخرد آن هم در کشوری که املاک تجاری در انواع مختلف موجود است و گاه بیش از نیاز هم املاک تجاری با قیمت های نجومی عرضه می‌شود! همچنین دولت هیچ‌گاه تلاش نمی‌کند تا اصناف را برای خرید مغازه ، هتل یا پاساژ تقویت کند. شاید یکی از دلایل این کار این باشد که مغازه فقط مغازه است اما خانه هم محل سکونت و هم محل سرمایه‌گذاری برای آینده و هم نمادی برای معرفی جایگاه اجتماعی است. اصولاً بحث صاحب‌خانه شدن تفاوت بسیاری با سکونت دارد که معنای اصلی و مفهوم مورد نیاز کلمه مسکن را شامل می‌شود. به بیان دیگر مسکن در زمانی که به مالکیت تبدیل می‌شود می‌تواند ضامن حقوقی قوی در مشکلات قضایی ایجاد کند غیر از آنکه با کاهش ارزش پول بر ارزش آن افزوده‌شده و اثر تورمی را در خود حفظ می‌کند.   اصولاً زمانی که اقساط وام بیش‌ازحد درآمد میانگین مردم است و تازه آن وام هم تأثیر کمی در قیمت کل خرید مسکن دارد، باید پرسید مگر مسکن محل درآمد است یا می‌توان از آن درآمدی کسب کرد؟ در خصوص تأثیر این وام‌ها بر بازار باید پرسید چه درصدی از مردم دارای این توانایی هستند که بتوانند اقساط تقریبا نیم میلیون تومانی این تسهیلات خرید را هر ماه بپردازند. چگونه مردمی که تقریباً همین مقدار در ماه درآمد دارند موفق به پرداخت این وام‌ها خواهند شد. به بیان دیگر بیشتر این وام‌ها در حالت عادی به قشر برخوردار تعلق می‌گیرد. چرا که نرخ بهره  15 درصدی که از نرخ های بازار غیررسمی یا همان نزول بسیار کمتر است. اقتصادی که بر اساس تولید کالا یا خدمات نیست و اقتصادی که تنها به سود آنی می‌اندیشد تا سود ناشی از عرضه به اقتصاد در همان مسیر خودش نیز دچار سردرگمی می‌شود. برای مسئولان نیز متأسفانه راهی باقی نمی‌ماند جز ادامه همان مسیر. آنچه در مورد ادامه ساخت مسکن مهر دیده‌شده یا آنچه که در خصوص افزایش اندک وام مسکن می‌بینیم همه و همه به دلیل نبود رویکردهای متقن و صحیح اقتصادی است. چه آنکه این مسائل از معدود بخش‌هایی است که دور از هیجانات کاذب بازاری و التهابات مالی قابلیت برنامه‌ریزی از سال‌های قبل را داشته و دارد. تأثیر رشد تقاضای خرید در بازار اجاره اگر از تأثیرات بنیادی که بگذریم اثرات هیجانی افزایش وام و احتمال افزایش بیشتر چنانکه در ابتدای مطلب نیز اشاره شد می‌تواند تأثیرات مثبتی داشته باشد و آن کاهش درصدی از حجم تقاضای موثر در بازار اجاره و انتقال آن به بازار خرید است که می‌تواند اندکی از قیمت اجاره‌بها بکاهد. این تنها نکته‌ای است که می‌توان به آن امیدوار بود. اصولاً بازار اجاره در اغلب موارد رویکردی از سر ناچار است چه برای موجر و چه مستأجر. ازاین‌رو اگر نقدینگی مالک ساختمان به سمت بازارهای مولد منتقل شود درآمدش بسیار بیشتر از اجاره‌داری خانه‌های متوسط به پایین از نظر ارزش بازاری است . تأثیر تحریک اقتصادی بدون تحرک تولیدی نحوه پرداخت یارانه‌ها و حجم نقدینگی در کشور این نکته را مشخص می‌کند که رویکردهای بدون مطالعه در مشکلات اقتصادی تا چه میزان می‌تواند در بازارهای مصرفی تشنج‌زا باشد. در همین سه سال گذشته هر سال مبلغ 45.500 تومان به هر ایرانی پرداخت شد که اگر این رقم را در جمعیت 75 میلیون نفری برای 12 سال ضرب کنیم خواهیم دید که به عدد نجومی 40هزار 950میلیارد تومان می‌رسیم. عددی که از بودجه عمرانی سال بعد نیز بیشتر است. در نتیجه همان کالا یا خدمات محدودی که در بازار دیده می‌شود گران تر از گذشته خواهد شد چرا که در این شرایط تقاضای بیشتری برای همان کالاهای محدود مطرح می‌شود و همان کالاهای موجود مصرفی رویکرد کاذبانه سرمایه به خود می‌گیرد. که این به معنای کاهش ارزش پول در دست مردم است. معنای ساده‌تر افزایش قیمت کالا یا کاهش قدرت خرید مردم است. به بیان دیگر با کاهش ارزش پول ملی قدرت خرید و به تبع آن از تعداد خریداران در بازار کاسته می‌شود. بازار مسکن با اقدامات کوچک و اندکی مانند دو برابر کردن وام ناچیز مسکن نمی‌تواند تأثیر شگرفی در کاهش مشکلات داشته باشد. بلکه این اقدامات بیشتر برای ایجاد گردش مالی در بانک های دولتی مانند بانک مسکن مناسب است و تاثیری که می‌تواند در بازارهای غیررسمی داشته باشد. نحوه پرداخت وام مسکن بیشتر از اینکه بر اساس حل مشکلات باشد تنها بازاری برای دست‌یابی به منابع مالی ایجاد می‌کند و کسی هم نیست که رصد کند مقصد نهایی این تأمین مالی به کجا ختم می‌شود. مصروف بازار مسکن یا زمینه‌ای برای گردش مالی در بازارهای غیررسمی. خود همین نقدینگی می‌تواند در بازارهای غیررسمی یا غیرقانونی یا بدون واهمه همان نزول‌خوری چند دست بچرخد و سودآوری بالایی برای مزاحمان فعالیت مولد اقتصادی فراهم کند. دولت چه می‌تواند انجام دهد متأسفانه در بخش تأمین مالی مسکن اول فعالیتی صورت می‌گیرد سپس تصمیم‌گیری آنگاه در خصوص آن فکر می‌کنیم در نهایت به مطالعه و بررسی مسائل می‌پردازیم. دولت می‌تواند از ابعاد سرمایه‌ای مسکن بکاهد و برای شروع می‌توان ارزش ضمانتی مسکن در پرونده‌های قضایی را حذف کند تا مسکن به‌جایی برسد که فقط محلی برای اسکان باشد نه سرمایه‌گذاری. متن کامل این گزارش را در شماره 176 پيام ساختمان بخوانید.

انتهای خبر/پ

آخرین اخبار
گزیده اخبار