تأمین مسكن ارزان‌قیمت | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

تأمین مسكن ارزان‌قیمت


در شماره قبل پیام ساختمان نوشتیم که دولت‌ها برای ارزیابی نیاز شهروندان اقشار متوسط و پایین به مسكن ، در مورد هزینه‌ای كه این خانوارها برای مسكن میپردازند اطلاع كسب كنند. گفتیم كه معمولاً پیشنهاد میشود به‌طور متوسط خانوارها بین 30 درصد از درآمد خود را صرف اجاره خانه و یا بازپرداخت اقساط وام مسكن كنند. این نسبت به اقتصاد نیز كمك خواهد كرد و خانوارها میتوانند درآمدهایشان را در بخش‌های دیگر اقتصاد مصرف و یا سرمایه‌گذاری كنند و به همین دلیل مسكن همچون معیاری برای موفقیت یا عدم موفقیت سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها در مقابل قشرمتوسط و پایین به شمار میآید زیرا در همه دنیا بخشی كه بیشترین درآمد قشر متوسط را به خود اختصاص میدهد، مسكن است. در ادامه به سیاست‌هایی كه كشورهای مختلف برای برآورده كردن این نیاز وضع كرده‌اند اشاره میكنیم و در شماره‌های بعد كارنامه طرح‌های مسكنی ایران را با این كشورها مقایسه خواهیم كرد: طرح‌های كشورها برای مسكن ارزان قیمتراهكاری كه عموماً برای تأمین مسكن ارزان‌قیمت و یا تطابق قیمت مسكن با درآمد خانوارها اندیشیده میشوند در دو شیوه 1) فراهم آوردن زمین برای ساختمان‌سازی و 2) افزایش تراكم واحدهای ساختمانی در بعد مساحت خلاصه میشود. البته این پروسه روندی دائمی دارد و دولت‌ها برحسب نیاز شهروندان مستمراً میباید فرصت‌های خانه‌دار شدن را افزایش دهند. برخی از كشورها نیز برای مساحت و همچنین قیمت مسكن محدودیت قائل میشوند، این قوانین در پی ایجاد استانداردی برای مسكن در سراسر یک كشور است. این محدودیت عملاً موجب بلااستفاده شدن بسیاری از خانه‌هایی شد كه کوچک‌تر از حد متعارف ساخته‌شده بود و این مشكل حتی در دوره‌هایی كه استطاعت خرید شهروندان شدیداً پایین آمده بود ادامه پیدا كرد و كشورهایی مانند سوئد، فنلاند، نروژ و دانمارك كه به‌صورت سنتی دارای منازل تابستانه هستند از این مشكل متأثر شدند. در ادامه راهکارهای مسکنی چند کشور را به‌عنوان الگو گردآوری کرده‌ایم باشد که در راستای خانه‌دار کردن مردم راهگشا باشد.استرالیا كشور استرالیا به سیاست‌های امنیت اجتماعی معروف است. سیاست‌هایی معـروف به ‍Centre link كه دولت کمک‌هزینه اجاره‌ای را به خانوارهای نیازمند متقبل میشود به این صورت كه یارانه‌ای را مستقیماً برای پرداخت اجاره خانه به ساكنان پرداخت میكند. میزان این كمك اجاره متناسب با مقدار اجاره‌ای است كه مالك دریافت میكند. استرالیاییهایی كه برای اولین بار اقدام به خرید خانه میكنند از مزایای كمك مالی استرالیا بهره‌مند میشوند و برای تسهیل خرید خانه حسابی به نام حساب خرید خانه‌ اولیها ایجادشده تا كسانی بتوانند از تسهیلات دولتی استفاده كنند كه خود پولی را ذخیره كرده باشند. یكی از اهداف ایالت غربی استرالیا این است كه تا سال 2020 تا 20 هزار خانه ارزان‌‌قیمت برای اقشار پایین و متوسط ایجاد كند. یكی از طرح‌های این ایالت مالكیت مشترك است به این صورت كه خریداران میتوانند ملكی را با كمك وزارت مسكن و تحت نام وام Shared start خریداری كنند. به‌این‌ترتیب هزینه اولیه خانه كاهش مییابد و بسته به‌اندازه خانه، موقعیت و نوع ملك وزارتخانه تا سقف 30 درصد هزینه مالك را شریك میشود. در آینده مالك اصلی میتواند این سهم را به دولت بفروشد یا اینكه تمام سهم را بخرد. در این طرح خریداران میتوانند ساختمان‌های نوساز بخرند و یا واحدهای ساختمان‌های دولتی ساخته نشده را پیش‌خرید كنند.طرح‌های وزارت مسكن استرالیا كاملاً منطبق با نیازهای قشر متوسط و کم‌درآمد است و برای اینكه این طرح‌ها به‌درستی اجرا شود وزارت كار استرالیا همكاری زیادی با وزارت مسكن این كشور دارد.كانادابضاعت، كیفیت و كفایت سه عاملی هستند كه سیاست مسكن اقشار متوسط و پایین كانادا بر اساس آنها قرار گرفته است. بضاعت یعنی اینكه اقشار پایین و متوسط توانایی خرید، اجاره و یا بازپرداخت اقساط وام آن ملك را داشته باشند؛ كیفیت یعنی اینكه آن ملك استاندارهای لازم كیفی و اجتماعی را برای شهروندان كانادا داشته باشد و سومین عامل یعنی كفایت به این معنی است كه ساخت‌وساز به‌گونه‌ای باشد كه اسیر مشكلات عرضه و تقاضا نشود. به این منظور شركت خدمات مسكن اجتماعی در ایالت اونتاریوی كانادا ایجاد شد تا مسئولیت احداث 270 هزار واحد مسكن اجتماعی را برای شهرداریهای آن ایالت بر عهده بگیرد. در واقع این شركت به‌نوعی یك شركت غیرانتفاعی است كه توسط اعضای شركت‌های ساختمانی مردم‌نهاد و شركت‌های مسكن اجتماعی هدایت و اداره میشود تا اطلاعات و سرمایه‌گذاری لازم را برای ساخت‌وساز توده‌ای مهیا كنند. بودجه سالانه 4.5 میلیون دلاری این مجموعه بیمه لازم را برای ساخت مسكن و زیرساخت‌های آن ازجمله انرژی، آموزش و دیگر زیرساخت‌ها فراهم میكنند. به همین ترتیب است كه این شركت توانست سرمایه‌‌ای بالغ‌بر 390 میلیون دلار را جذب كند. البته فعالیت‌های این شركت همكاری با دیگر شركت‌های مسكن اجتماعی و همچنین سازندگان خصوصی را در بر میگرفت. چین كشور چین با تغییر ساختار اقتصاد مسكن به سمت اقتصاد بازاری با مشكل فاصله زیاد قیمت خانه با بضاعت قشر متوسط و پایین در بیشتر شهرهای بزرگ خود روبه‌رو شده است. مشكلی كه از سال 2005 شروع شد و اكنون به یكی از بزرگ‌ترین مشكلات اقتصادی كشور چین بدل شده است؛ به‌گونه‌ای كه رشد قیمت مسكن در آن سال تقریباً 2 برابر رشد درآمد بوده و پاسخ دولت به این مشكل افزایش تولید در بخش مسكن برای اقشار فقیر و متوسط بوده است . در این راستا طرح‌ها و برنامه‌های زیادی روی میز آمد كه ازجمله آنها میتوان به برنامه مسكن به‌صرفه و همچنین برنامه صندوق مسكن آینده‌نگر اشاره كرد. طرح اول در مورد برنامه مسكن به‌صرفه با تبلیغ سرمایه‌گذاران برای ساخت مسكن برای اقشار پایین و متوسط عمل میكرد و هدف این بود كه منازلی عموماً به مساحت 60 تا 110 مترمربع با قیمت نزدیك به 50 تا 70 درصد قیمت بازار تأمین شد. مسئولیت این طرح را دولت‌ مركزی و دولت‌های محلی بر عهده داشتند و دولت‌های محلی عموماً زمین‌های دولتی را برای این هدف در نظر میگرفتند و سازندگان شركت‌های ساخت‌وسازی بودند كه سودی در حدود 3 درصد میبردند تا قیمت این ساختمان‌ها پایین بماند. این طرح به دلیل تعداد كم ساخت‌وساز، مدیریت ضعیف و فساد به محل مناقشه‌ای تبدیل شد. دولت‌های محلی مشوق‌های كمی برای ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت داشتند و این به معنی ساخت‌وسازهای اندك است. درنتیجه سرمایه لازم برای طرح نسبت به ابتدای كار كاهش چشمگیری داشت. تعداد اندك ساخت‌وساز برای کم‌درآمدها و تقاضای بالا در بازار چین باعث شد خانه‌های ساخته‌شده حتی به قیمت بازار به شهروندان چینی فروخته شود و پردرآمدها این خانه‌ها را خریدند. طرح دوم چینیها به سال 1995 بازمیگردد، راهكار به این صورت است كه خریداران بالقوه‌ای كه درآمد کافی برای جمع‌آوری سرمایه‌دارند واحدهایی كه قبلاً در دوره اقتصاد كمونیستی ساختمان‌های مسكونی دولتی به‌حساب میآمدند را خریداری كنند. این طرح شامل راهكارهای مالی متفاوت همچون یارانه برای بازنشستگان، یارانه برای پرداخت قسط و همچنین تخفیف قیمت واحد میشد. نتیجهبه نظر میرسد به دلیل اختلاف فاحش بین درآمد و هزینه مسكن همه كشورها از سیاست‌های اجتماعی برای تأمین مسكن اقشار کم‌درآمد بهره‌میبرند. در كشور چین كه به دلیل درآمد پایین اقشار کم‌بضاعت به تعداد زیادی مسكن ارزان‌قیمت نیاز دارد سیاست‌های تشویقی سرمایه‌گذاران در كنار سرمایه‌های شخصی خریداران به سیاست اصلی تبدیل‌شده است كه البته در این راه دولت یارانه‌ها و تخفیف‌های فراوانی در نظر میگیرد .اما از آنجا كه دولت‌ها و سرمایه‌داران تنها مكلف به ساخت خانه ارزان‌قیمت با سود كم هستند طرح‌ها به شكست میانجامد. در کشورهایی كه اقشار كم‌درآمد دارد (همانند كانادا و استرالیا ) فعالیت‌های غیرانتفاعی و بهره از مسكن اجتماعی سیاست اصلی به شمار میرود كه این كار با هدایت دولت و توسط شركت‌هایی كه تجربه زیادی در مسكن اجتماعی دارند انجام میشود. گرچه این كشورها نیز از فاصله طبقاتی بالا رنج میبرند اما سیستم درآمدی آنها به صورتی است كه میتوانند مسكن با كیفیت را با حربه‌های مختلف مانند شراكت با دولت خریداری كنند. در ادامه این سری از گزارش‌های در شماره بعد سیاست‌های مسكنی ایالات‌متحده آمریكا و بریتانیا را بررسی خواهیم كرد.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال