رابطه معکــوس درآمد با اجــاره خانه | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

رابطه معکــوس درآمد با اجــاره خانه


برای بسیاری از مردم بزرگ‌ترین چالش اقتصادی هزینه‌ای است كه باید برای اجاره‌، رهن یا خرید خانه بپردازند‌. البته این رقم در بین شهر‌های مختلف بزرگ و كوچك تفاوت دارد ولی در میان كلانشهر‌های كشورمان گاه هزینه‌های رهن و اجاره خانه برای خانوار‌های قشر متوسط بالاتر میرود به گونه‌ای كه برای ناظران جای این سؤال باقی میماند كه آیا امروز از قشر متوسط در شهر‌های بزرگ میتوان سخن گفت یا خیر‌؟ و شاید سؤال مهم‌تر این باشد كه گسترش فاصله میان اجاره بها و درآمد تا كی ادامه پیدا خواهد کرد‌؟.برای كشوری كه حداقل حقوق یك فرد مجرد بر اساس نظر وزارت كار892430 تومان است و متوسط درآمد یك خانوار شهری حدود یک میلیون و 820 هزار تومان‌، با یك حساب سرانگشتی متوسط رهن و اجاره یک خانه در مركز شهر تهران در بهترین شرایط 20 میلیون رهن و 500 هزار تومان اجاره درمی آید یعنی یک میلیون و 100 هزار تومان یا نزدیك به 60 درصد درآمد خانوار فرضی ما صرف اجاره بها شده و با 35 درصد باقی مانده باید هزینه یک خانواده را تأمین کرد‌. سئوال اینجاست كه متوسط این نسبت در دیگر مناطق جهان چگونه‌است‌؟.قاعده 30 درصدیدر كشور‌های آمریكای شمالی مانند كانادا و ایالات متحده معمولا مشاوران املاك پیشنهاد میدهند كه هزینه بازپرداخت وام خانه و یا اجاره نباید بیش از 30 درصد هزینه‌های سالیانه فرد را در برگیرد‌. فرمول محاسبه آن به این صورت است كه درآمد سالیانه شخص خانوار تقسیم بر 40 برابر 30 درصد هزینه ماهیانه‌ای میشود كه پیشنهاد میشود هر خانواری میتواند آن را بپردازد‌، البته رقمی كه صرف اجاره مسكن میشود ارتباط كاملی با میزان درآمد خانوار دارد مثلا اقشار ثروتمند بالاتر از 30 درصد درآمد ماهیانه خود را میتوانند صرف اجاره كنند و همچنان آنقدر پول داشته باشند تا سبك زندگی مجلل خود را ادامه دهند‌. اقشار متوسط آمریكا نیز كه بین 70 تا 100 هزار دلار در سال درآمد دارند از قاعده 30 درصد منتفع میشوند اما قشر پایین برای اینكه هزینه‌های معقولی نسبت به درآمد داشته باشند‌، میباید كمتر از این نسبت را بپردازند‌. درواقع بیش از نیمی از آمریكاییها بر اساس مطالعات دانشگاه هاروارد در سال 2013 چیزی بیش از 30 درصد هزینه‌های ماهیانه را خرج پرداخت اجاره و یا بازپرداخت وام‌های بانكی كرده‌اند‌. در برخی از شهر‌های گران این كشور مانند لس آنجلس‌، نیویورك و سانفرانسیسكو كه بیشترین نسبت اجاره نشین را دارند این نسبت حتی به 49 درصد درآمد ماهیانه قشر متوسط میرسد‌. به نظر میرسد قانون 30 درصد تنها قراردادی است تا دولت نسبت به تضمین‌های اجتماعی خود پایبند باشد و یا بتواند سیاست‌های مسكنی خود را برای قشر پایین تنظیم كنند‌. سیاست‌های مانند كمك دولتی و یا ساخت مسكن ارزان قیمت‌. البته در بیشتر شهر‌های بزرگ ایالات متحده به جز سه شهر گفته شده قاعده 30 درصد برای قشر متوسط مصداق دارد‌.وضع حداكثر نسبت درآمد به هزینه اجاره نخست در سال 1937 رواج یافت؛ در سال 1940 حداكثر استاندارد درخواست اجاره نباید بیش از 20 درصد درآمد خانوار میبود كه این میزان در سال 1968 به 25 درصد و در سال 1981 به 30 درصد رسید كه تا امروز نیز باقی مانده‌است و دولت سیاست‌های مسكنی خود را بر اساس این نسبت تنظیم میكند‌.نسبت مسكن به درآمد در دیگر نقاط جهانگرچه مشاوران اقتصادی در آمریكای شمالی همچنان به نسبت 30 درصد برای برنامه‌ریزی مسكن تأکید دارند و آن را قانون مفیدی برای كمك‌های دولتی به افراد کم بضاعت عنوان میکنند اما بحران امروز مسكن در كشور‌های پیشرفته به یكی از اصلیترین مشكلات دولت‌ها تبدیل شده‌است‌. این مشكل البته مشكل جدیدی نیست و شاید تاریخی به درازای تاریخ انقلاب صنعتی دارد اما آنچه تفاوت ایجاد كرده‌، شدت آن است و تفاوتی كه در بین قشر متوسط با ثروتمند از نظر بهره‌مندی از فرصت‌های خانه دار شدن ایجاد شده‌است‌. گروه‌هــــای سیاسی راست گرا معمولا دلیل این مشكل را به رشد مهاجرت نسبت میدهند؛ به گونه‌ای كه دیوید كامرون (‌نخست وزیری كه برای یك دوره 5 ساله دیگر در انگلستان انتخاب شد‌) قول قوانین تازه‌ای را داده‌است تا مهاجرت را به كشوری كه یكی از بزرگ‌ترین مشكلات مسكن خود را تجربه میكند‌، دشوار كند‌. كمبود عرضه مسكن‌، افزایش تقاضا و بالا رفتن جمعیت شهر‌های بزرگ البته تنها مشكل كشور‌های توسعه یافته نیست بلكه شهر‌های بزرگ در كشور‌های درحال توسعه‌ای كه منابع ثروت و اقتصاد معمولا در یك جا متمركز است از این بحران متأثر شده‌اند‌. بر اساس تحقیقات دانشگاه هاروارد در بین بیست كشور جهان هلند‌، سوئد و كانادا به ترتیب با 51‌، 45 و 43 درصد به طور متوسط بیشترین هزینه را برای اجاره و بازپرداخت وام صرف میكنند كه این نسبت در آلمان 35 درصد و در چین 15 درصد است‌.بین شهر‌های مختلف ایران در این زمینه تفاوت زیادی وجود دارد‌؛ به گونه‌ای كه برای خانواده متوسط اجاره نشین در تهران و حتی شهر‌های بزرگ چیزی از درآمد آنها باقی نمیماند اما بر اساس اطلاعات هزینه و درآمد سازمان آمار ایران در سال 92 این نسبت برای خانوار‌های شهر‌های کوچک نزدیك به 45 درصد بود‌.حباب جهانیمسكن همانند سلامت و بهداشت ازجمله حوزه‌هایی است كه با وجود توجیه اقتصادی بالا‌، تمام دولت‌ها (‌از راست گرا تا چپ گرا‌) برای آن برنامه‌های ویژه‌ای قائل میشوند تا شهروندان بتوانند بدون دغدغه از آن بهره‌مند شوند كه این موضوع حتی در كشور‌های آمریكایی و اروپایی بعد از نزول رویكرد دولت‌های رفاه مصداق دارد‌.هر كشوری سیاست‌های مسكنی دارد و برای تشخیص قشر نیازمند با بهره‌گیری از تجربه آمریكا درصدی را به عنوان حداكثر هزینه‌ای كه هر خانوار برای مسكن باید انجام بدهند وضع كرده‌است‌. در واقع ادبیات مفاهیم بهره‌مندی از مسكن از سال 1980 در اروپا و آمریكای شمالی رشد یافت‌. بر اساس تعریف سازمان ملی بهره‌مندی مسكن در استرالیا از استطاعت مالی (‌Affordability‌) نباید نسبت درآمد به هزینه به گونه‌ای باشد كه شخص یا خانوار در بهره‌مندی از نیاز‌های اولیه خود دچار مشكل شوند‌.‌. البته تشخیص میزان استطاعت كار ساده‌ای نیست و درحالی که آمریكا و كانادا نسبت ماهانه هزینه خانه (‌بازپرداخت وام و یا كرایه‌) را همچنان 30 درصد محاسبه میكند این نسبت در هندوستان 40 درصد است‌.در این كشور‌ها اساس استاندارد تعیین قیمت اجاره و بازپرداخت وام درآمد خانوار متوسط شهری است اما در ایران نسبت كرایه و بازپرداخت وام را قیمت بازار تعیین میكند یعنی هرچقدر قیمت خانه بالاتر باشد قیمت اجاره نیز افزایش مییابد‌. این نسبت همیشه نمیتواند مفید باشد چراکه به دلیل حباب مسكن كه در سال 2008 بسیاری از كشور‌های تجربه كردند این رقم به حد غیرقابل پرداختی بالا رفته‌است‌. درحالی که در سال 1386 در ماه‌های قبل از جهش قیمت مسكن هر مترمربع در تهران 1 میلیون و 350 هزار تومان معامله میشد با یك جهش 80 درصدی به 2 میلیون تومان رسید و در بهار سال 88 نیز رشد 25 درصدی را تجربه كرد‌.در همان دوره نیز قیمت مسكن در ایرلند 45 درصد و در ایالات متحده 34 درصد رشد كرد‌. البته كشور‌هایی هم بودند كه قیمت مسكن آنها با سقوط روبه رو شد؛ كشور‌هایی مانند اسپانیا و دانمارك كه 15 درصد کاهش قیمت مسكن داشتند‌.استراتژیها و سیاست‌های مسكن برای بهره‌مندی بیشتردلایل افزایش قیمت مسكن متفاوت است كه مهم‌ترین آن افزایش میزان تقاضاست كه در شهر‌های بزرگ این تقاضا بالاتر میرود‌. این روند در مراكز شهر‌های بزرگ به صورت مبارزه‌ای میان قشر متوسط برای بقا در شهر و یا رفتن به حاشیه شهر‌ها و حتی بیخانمانی برای قشر‌های فقیرتر تبدیل شده كه چالشی واقعی برای سیاست‌های تأمین مسكن دولت‌هاست‌.این روند اقتصاد شهر را شدیدا تحت تأثیر قرار میدهد زیرا خانوار متوسطی كه هزینه بالایی برای اجاره میپردازد درنتیجه از پرداخت سایر هزینه‌های ضروری و غیرضروری كه اقتصاد شهر را میسازد‌، بازخواهد ماند‌. عامل دیگر نیز میزان پایین عرضه‌است كه مدت زمان زیادی برای ساخت كسری خانه مخصوصا در شهر‌های بزرگ نیاز است و خانه‌های موجود به بازار رقابت صاحبان ملك برای افزایش قیمت تبدیل شده‌اند‌. در این بازار باید میزان مهاجرت به شهر‌ها‌، افزایش طول عمر‌، افزایش خانه‌هایی كه یك نفر در آن زندگی میكند‌، كیفیت ساختمان و مناطق ویژه مخصوصا در مراكز شهر كه ارزش بیشتری دارند‌، در رأس برنامه‌ها قرار گیرد‌.در این میان كشور‌های مختلف برای انطباق قیمت مسكن و درآمد قشر متوسط راهكار‌های مختلفی را وضع كرده‌اند و در واقع این سیاست‌ها مهم‌ترین معیار برای سنجش موفقیت دولت‌ها به شمار میرود و میتواند شامل سیاست‌هایی باشد كه صرفا رشد اقتصادی را تبلیغ كند با این امید كه رشد اقتصادی به اقتصاد قویتر و درآمد‌های بالاتر منجر میگردد كه مردم را قادر به پرداخت كرایه‌های بالاتر میكند و یا اینكه با سیاست‌های وام و مالیات و همچنین سیاست‌های تنظیم كننده همراه میشود تا از افزایش مهارنشده قیمت املاك و اجاره جلوگیری كند‌. قدرت پرداخت شهروندان به وسیله مالیات بر درآمد و همچنین سیاست‌های مالی درنتیجه وام و قرض بهبود پیدا خواهد كرد‌. حتی سیاست‌های یارانه‌ای و انگیزشی برای قشرمتوسط میتواند كارگر بیفتد‌. برای گروه‌های آسیب پذیر نیز سیاست‌ها و استراتژیهایی همچون كمك‌های مالی و در اختیار قرار دادن مسكن با هزینه پایین بوده‌است‌.بخش دیگری از سیاست‌ها به تولید بازمی گردد تا تولید مسكن ارزان‌تر شده‌، كالا‌ها و خدمات راحت‌تر در اختیار سازندگان قرار گیرد‌. این سیاستی است كه چین در پیش گرفته است؛كشوری كه تولید كالا‌ها را برای سرمایه‌گذاران ساده كرده‌، در نتیجه قیمت تمام شده مسكن بسیار كاهش مییابد‌. در حال حاضر سیاستی كه تولید خانه‌های ارزان را تشویق و تبلیغ میكند شامل تشكیل مناطقی است كه ساخت وساز در آنها صورت میگیرد تا محیط ازنظر جمعیتی نیز تنظیم شود‌. در كانادا سیاست‌های مسئولانه‌تری اتخاذشده كه شامل تعبیه مناطقی برای ساخت مسكن شخصی یا كاهش فضای پاركینگ بوده است. 

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال