ساماندهی پیش فروش ساختمان با وساطت بانک‌ها | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

ساماندهی پیش فروش ساختمان با وساطت بانک‌ها


درحالیکه سایه ركود همچنان بر سر بازار مسکن سنگینی میکند و بسیاری از سازندگان با کسادی فروش روبه‌رو هستند، همچنان برخی از شرکت‌های ساختمانی برای پیش‌فروش واحدهای مسكونی در دست ساخت خود، از طریق تبلیغات پنهانی مقررات پیش‌فروش را دور میزنند. نمونه آن پیامک‌های تبلیغاتی است که در روزهای تعطیلات عید نوروز هم برای دعوت به‌پیش فروش مسکن ارسال میشد! با وجود این، هنوز هم معاملات پیش‌فروش مسکن به شیوه سابق از سوی دلالان و شرکت‌های ساختمانی به‌صورت غیر رسمی انجام و ثبت میشود، اینکه بعضاً ساخت‌وسازهایی كه صلاحیت پیش‌فروش را ندارند به‌عنوان‌مثال پروژه‌هایی كه تنها نمایی از یک ساختمان بوده و یا حتی در مرحله خرید زمین یا خاكبرداری و پیش از اتمام فونداسیون هستند به‌پیش خریدار قالب میشوند، ضمن آنکه اكتفا به تنظیم قرارداد در دفتر شركت‌های ساختمانی یا بنگاه‌های املاك هم ازنظر قانون‌گذار اشكال دارد. دوازدهم دیماه 89 بود که مجلس قانون پیش‌فروش ساختمان و آپارتمان را مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره از تصویب نهایی گذراند و 17 روز بعد نیز شورای نگهبان آن را تائید کرد. آیین‌نامه قانون پیش‌فروش، همه سازنده‌ها از بسازوبفروش‌های گمنام گرفته تا شركت‌های ساختمانی صاحب‌نام را مكلف به رعایت دو اصل كلیدی در فروش آپارتمان‌های در حال ساخت كرد، طوری كه پیش‌فروشنده «باید» برای تبلیغ پروژه خود در روزنامه‌ها و تلویزیون مجوز رسمی از وزارت راه‌وشهرسازی دریافت كند و در مرحله پیش‌فروش نیز «فقط» در دفترخانه‌ها قرارداد محضری با پیش خریدار منعقد كند. بااین‌حال از آن زمان تاکنون آیین‌نامه اجرایی این قانون که قرار بود سه ماه پس از ابلاغ تهیه و اجرا شود، تهیه نشد و همین امر اجرای اصل این قانون را معطل نگاه داشت.«بهانه‌های فنی» درباره برخی مواد قانون پیش‌فروش نیز موضوعی شد تا این نوع سازنده‌ها در چرایی دور زدن قانون عنوان کنند و حتی خط‌ونشان‌های کانون سردفتران و سایر مسئولان ذیربط مبنی بر اعمال مجازات در صورت بیتوجهی به قانون پیش‌فروش هم کاری از پیش نبرد. خبر عیدانه آخوندی برای سازندگان نهایتاً عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی از طراحی مدل جدیدی برای نقل‌وانتقال در بازار دوم معاملات مسكن خبر داد كه به گفته وی تا اواسط بهار ابلاغ میشود. این طرح، رابطه مالی دو طرف معامله در بازار پیش‌فروش مسكن را با ورود بانک‌ها به‌عنوان ضلع سوم، تنظیم میکند؛ طوری كه با تشكیل «حساب امانی» نزد بانك، وجوه نقد «پیش خریدار» بعد از كنترل میزان پیشرفت ساخت‌وساز توسط سیستم بانكی، به «پیش فروشنده» پرداخت میشود. وزارتخانه بر اساس تكلیفی كه آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان برای این دستگاه دولتی تعیین كرده، طرحی برای تضمین امنیت نقل‌وانتقال ملك در بازار دوم معاملات مسكن تدوین كرده كه با موافقت بانك مركزی در روزهای آینده، پیاده‌سازی آن برای همه معاملات پیش‌خرید آپارتمان حداكثر از اواسط بهار امسال شروع میشود. آخوندی توضیح میدهد، الگویی كه ما برای مهار تخلفات عمده در پیش‌فروش مسكن، طراحی کرده‌ایم از تجربه جهانی این حوزه، برداشت‌شده كه بر اساس آن، یك «حساب امانی» توسط پیش خریدار نزد بانك افتتاح میشود و بانك عامل با نظارت بر عملیات ساختمانی پیش فروشنده، در صورت تأیید پیشرفت ساخت‌وساز، وجوه سپرده‌شده از سوی پیش خریدار را به‌حساب پیش فروشنده واریز میکند. جزئیات آیین‌نامه پیش‌فروش اما متن آیین‌نامه مربوطه با تأخیر چندساله، که سرانجام در خرداد93 ابلاغ شد ازاین‌قرار است که ضوابط قیدشده در این آیین‌نامه، همه راه‌های انحرافی ازجمله «پیش‌فروش یك آپارتمان به چند نفر، کم‌فروشی پیش فروشنده در به‌کارگیری مصالح ساختمانی وعده داده‌شده در روز اول قرارداد، دبه در قیمت اولیه هنگام تحویل واحد، تعلیق ساخت‌وساز و تطویل زمان تحویل، تغییر در متراژ و سایر مشخصات قیدشده در قرارداد پیش‌فروش» را به روی سازنده یا همان پیش فروشنده مسدود میکند و با نظارتی كه سازمان نظام‌مهندسی، دفاتر اسناد رسمی و همچنین شهرداریها طبق این ضوابط، متعهد به اعمال آنها هستند، ریسك های اقتصادی و مالی پیش خریدار از بابت كلاهبرداری های رایج در این بازار به حداقل ممكن كاهش پیدا میکند. مفاد ماده 2 و 19 این آیین‌نامه، وزارت راه و شهرسازی را مكلف كرده است با همكاری سایر دستگاه‌های مسئول، ابتدا یك نوع قرارداد واحد و معتبر برای تنظیم رسمی معاملات پیش‌فروش در دفترخانه‌ها، طراحی كرده و سپس دستورالعمل مشخصی برای نحوه انتشار آگهیهای پیش‌فروش در رسانه‌ها، تدوین كند تا از یكسو، نقل و انتقالات در بازار دوم به‌واسطه رفع انحصار از بنگاه‌های املاك، تحت نظارت دفاتر اسناد رسمی قرار گیرد و از سوی دیگر بسازوبفروش‌ها مجبور شوند قبل از تبلیغات رنگین و بعضاً منحرف‌کننده پیش‌فروش، مجوز مربوطه را از وزارت راه و شهرسازی دریافت كنند. هرچند این دو تدبیر تاكنون شكل عملیاتی به خود نگرفته است، اما با تدبیر جدیدتر، مقررشده چتر نظارتی بر بازار دوم پیش‌فروش مسكن- توسط بانک‌ها پهن شود. «حساب امانی» یا Escrow Account نوعی ابزار پولی است كه در بانک‌ها به‌عنوان شخص ثالث، برای حفظ منافع طرفین یك معامله، تشكیل میشود. بانك در قالب این حساب و قراردادی كه تنظیم میشود، نماینده پیش فروشنده و پیش خریدار آپارتمان خواهد شد تا در پروسه ساخت‌وساز واحد پیش‌فروش شده، ابتدا وجوه نقد را از پیش خریدار به‌عنوان سپرده‌گذار، دریافت كرده و متناسب با پیشرفت ساختمان در حال احداث، به‌پیش فروشنده پرداخت كند و در نهایت آپارتمان آماده را باید از پیش فروشنده دریافت و به پیش خریدار تحویل دهد. بانك عامل حساب امانی، در طول این پروسه، بر اجرای تعهدات طرفین معامله- هم پیش خریدار و هم پیش فروشنده- نظارت خواهد داشت و به‌این‌ترتیب با مكانیزم های استاندارد بانكی، مانع كج روی یا سوءاستفاده هرکدام از طرفین میشود. زاویه دیگر از اجرای واقعی قانون اما نایب‌رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در خصوص تعلل صورت گرفته در اجرای این قانون به دو مورداشاره کرده و میگوید: نخستین موردی که مشکل اساسی است و ما بارها به آن انتقاد کرده‌ایم و حتی بنده در معاونت پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه، به‌عنوان نماینده حضور داشتم و تأکید کردم، «عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداریها» است؛ در آیین‌نامه عنوان‌شده است که شهرداریها مکلف هستند نسبت به هر واحد پیش‌فروش، شناسنامه فنی صادر کنند و این شناسنامه هم که فعلاً متوقف‌شده شامل اطلاعات حقوقی و فنی خاصی است که عین این اطلاعات هم باید در سند پیش‌فروش قید شود. بنابراین یکی از دلایل متوقف ماندن قانون عدم صدور شناسنامه فنی از سوی شهرداری است. محمد عظیمیان میافزاید: در یکی از بندهای آیین‌نامه پیش‌فروش ساختمان اشاره‌شده که باید فرم مربوط به تنظیم قراردادهای پیش‌فروش هم به تصویب سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتر یاران هم برسد، بنابراین قانون و آیین‌نامه موجودیت پیدا کرد و فرم مربوطه توسط کانون سردفتران و سازمان راه و شهرسازی تهیه و به سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور ارجاع شد. مراحل اداری آن طی شده است و امسال در سامانه ثبت آنی قرار خواهد گرفت. بااین‌وجود، در آیین‌نامه قانون پیش‌فروش مسكن، سازنده ساختمان مكلف شده قبل از صدور سند رسمی- قرارداد پیش‌فروش- در دفترخانه، ابتدا «شناسنامه فنی» سازه را از شهرداری و نظام‌مهندسی دریافت كند. به این معنی که در دفترچه‌ای انواع مصالح ساختمانی، روش ساخت، سیستم‌های فنی اجرا و در نهایت، ساختار پیدا و پنهان ساختمان آماده ساخت، در قالب چك لیست حاوی ده‌ها شاخص، در آن نوشته‌شده است و مراجع نظارتی در حوزه پیش‌فروش، طبق قانون مربوطه، باید بر اساس آنچه در شناسنامه فنی توسط سازنده، تعهد داده‌شده است، بر روند ساخت‌وساز نظارت كنند. حال باید دید صدور شناسنامه فنی در تهران که سال‌هاست معلق شده و با خلأ ابزار نظارتی روبه رواست، طبق وعده وزیر راه و شهرسازی مبنی بر الزام ارائه شناسنامه فنی از اردیبهشت‌ماه، شکل جدیدتری به خود خواهد گرفت؟ میتوان پیش‌بینی کرد در صورت اجرای این طرح در بازار پیش‌فروش، رونق و تحرک مورد انتظار در بازار مسکن رنگ واقعیت به خود بگیرد.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال