انبــوه سازی در ایــران و موانــع آن | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

انبــوه سازی در ایــران و موانــع آن


بعد از دهه چهل با اعمال سیاست‌هایی كه اولویت آن صنعتی كردن كشور بود و اعمال سیاست‌های اصلاحات ارضی، مهاجرت روستاییان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساكنان شهرهای كوچك به شهرهای بزرگ به‌خصوص تهران برای تأمین معاش شدت یافت و به دنبال آن انبوه‌سازی در ایران رواج پیدا كرد ضرورت ساخت مسکن صنعتی جامعه جوان ما نیاز مبرمی به مسکن دارد. بر اساس نظر کارشناسان برای كنترل و سامان دادن وضع موجود میبایست سالانه یک‌میلیون و 200 هزار واحد مسكونی ساخته شود. این میزان تولید مسکن جز با انبوه‌سازی امکان‌پذیر نیست. تولید انبوه به دو روش انجام میگیرد؛ 1 صنعتی 2- غیر صنعتی. عموم مسکن‌های تولید انبوه ما غیر صنعتی است. این در حالی است كه به عقیده كارشناسان، یكی از راه‌حل‌های معضل مسكن به دلیل طولانی بودن فرایند تولید آن، ساخت سریع و مطمئن واحدهای مسكونی با تکنولوژیهای جدید یعنی ساخت مسكن صنعتی است.در ساخت مسكن صنعتی به علت بهره‌وری بالای عوامل تولید و تكرار فرایند تولید، ساخت ارزان و اقتصادی مسكن امکان‌پذیر است. ساخت و تولید انبوه صنعتی مسكن نیازمند مدیریتی كارآمد است، تا ازیک‌طرف، از فناوریهای جدید موجود دنیا و از طرف دیگر از توانمندیهای داخلی به‌خوبی استفاده‌شده و خانه‌هایی ارزان با استانداردهای زیستی و كیفی مطلوب تولید شود. ظرفیت اسمی صنعت پیش‌ساخته در ایران، حدود سالانه 20 هزار واحد مسكونی با مساحت متوسط 100 مترمربع زیربناست كه تنها 8/2 درصد از واحدهای مسكونی ساخته‌شده در سال گذشته را شامل میشود. زمین، مهم‌ترین مانع بالا بودن قیمت نهایی مسكن مورد نیاز متقاضیان، مشكل اصلی انبوه‌سازان است. سه عنصر؛ قیمت زمین، هزینه ساخت و سود حاصل از ساخت، قیمت نهایی مسكن را تشكیل میدهد. در كشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسكن 40 تا50 درصد است، درحالیکه این عدد در كشورهایی چون انگلستان در اوج بحران مسكن از 4/28 درصد فراتر نرفت. در نیمه دوم دهه ،60 حمایت از الگوی تولید مسكن در مقیاس وسیع، با هدف توسعه و تشویق انبوه‌سازی، راهبرد اساسی بخش مسكن بوده است. در تكمیل این سیاست، دولت دخالت خود را در بازار زمین كاسته و از ساز وكار بازار عرضه و تقاضا در امر تأمین زمین و مسكن حمایت كرده كه در نتیجه فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسكن برخوردار شد. به‌این‌ترتیب بسترهای مناسب برای توسعه انبوه‌سازی در كشور ایجاد نشد. وجود این شرایط، شرکت‌های فعال در امر ساخت‌وساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای كسب سود بیشتر ترغیب میکند. پیامد این امر كاهش سرعت گردش سرمایه در بازار تولید انبوه‌سازان مسكن است. برای روشن شدن مطلب بالا، روند تغییرات قیمت زمین نسبت به مسكن طی دهه‌های گذشته؛ بررسی و تأثیر آن بر انبوه‌سازی را بررسی میکنیم: رشد قیمت زمین به‌صورت پلكانی بوده و هر 3 الی 4 سال و گاهی هر 5 سال، قیمت آن 2 الی 4 برابر شده است. به‌عنوان‌مثال در سال ،1350 بهای یك مترمربع زمین در محله گیشا، هزار ریال بود كه در سال‌های 55 و 56 قیمت املاك یادشده با حدود هزار درصد افزایش به 70 هزار ریال رسید.پس از جنگ و با شروع رونق اقتصادی افزایش قیمت زمین شتاب گرفته و در طول اولین دوره، رشد قیمت آن 1/3 برابر شد. در دومین دوره رشد، بهای زمین مجدداً با افزایش 300 درصدی مواجه شد. طی سال‌های 68 تا 80 نرخ رشد قیمت زمین تقریباً 2 برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده است؛ به‌نحویکه قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است.در خلال سال‌های 1363 تا 65 درحالیکه مسكن با رشد قیمت 166 درصدی مواجه بوده، زمین رشد 714 درصدی داشته است. این اعداد و ارقام حكایت از بیثباتی بازار زمین دارد و نشان میدهد كه، افزایش قیمت زمین در دوران رونق خیلی بیشتر از قیمت مسكن بوده كه خود این امر سرمایه‌های سرگردان و سرمایه‌های موجود در بخش‌های صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان‌سازی- به‌عنوان‌مثال انبوه‌سازان- را به سمت زمین سوق میدهد. تأثیرات افزایش بهای زمین بر مسكن افزایش سهم بهای زمین در احداث ساختمان، باعث افزایش سرمایه‌گذاری اولیه برای احداث بنا و درنتیجه كاهش نقدینگی طی دوره ساخت میشود.با كنترل بازار زمین میتوان از انبوه‌سازی حمایت كرد و این تنها با حضور مؤثر دولت محقق خواهد شد. به این دلیل كه بخش خصوصی منافع شخصی را در نظر گرفته و قاعدتاً به دنبال سود حداكثری است، ولی بخش دولتی برای تأمین منافع ملی حضور پیدا میکند. دولت میتواند با مداخله كارآمد در بازار زمین یا به عبارت بهتر با مدیریت بازار زمین همانند بسیاری از كشورهای موفق در حل بحران مسكن، به‌عنوان یكی از ابزارهای مناسب برای توسعه انبوه‌سازی مسكن مؤثر باشد. چند راهکار برای کنترل بازار مسکن یكی از راهكارهایی كه دولت میتواند توسط آن، بازار مسكن را كنترل كند، استفاده از زمین‌های خود در فرایند ساخت شهرهای جدید است. به این صورت كه با آماده‌سازی زمین‌های خود و تهیه یا خرید زمین‌های مناسب اقدام به سفارش پروژه‌های ساخت مسكن به انبوه‌سازان بخش خصوصی كند كه در پی آن، نتایج زیر قابل حصول است: * انبوه‌سازی از وضعیت فعلی خود كه علاوه بر حوزه مدیریت فنی- مهندسی، در مدیریت تقاضا، منابع مالی و مدیریت عرضه دخالت دارد، خارج‌شده و به جایگاه اصلی خود یعنی مدیریت فنی- تخصصی برمی گردد. بنابراین انبوه‌ساز كه تا قبل از این از ارزش مازاد زمین سود میبرد، سود خود را از ارزش‌افزوده حاصل از ساخت به دست میآورد. * انبوه‌ساز دغدغه تهیه منابع مالی را نخواهد داشت، به این دلیل كه هزینه زمین در فرایند ساخت حذف‌شده و هزینه ساخت از طرف سفارش‌دهنده تأمین خواهد شد. این امر خود باعث رشد و تسریع فرایند انبوه‌سازی میشود. * با انجام این سیاست، عرضه مسكن افزایش خواهد یافت و انبوه‌ساز میتواند با منابع مالی كه عمدتاً بانک‌های موجود، قادر به پرداخت آن هستند، خانه‌هایی به‌مراتب با كیفیت بهتر و تنوع بیشتر تولید میکند. * ازآنجاکه با اجرای این سیاست، انبوه‌ساز تنها از ارزش‌افزوده ساخت منتفع خواهد شد، لذا سعی در كاهش هزینه‌ها و تسریع در روند ساخت‌وساز خواهد كرد كه برای تحقق آن به دنبال به‌کارگیری تكنولوژی جدید در فرآیند ساخت میرود. * عواملی مانند تثبیت قیمت زمین، كاهش ریسک‌پذیری در بخش ساختمان و وجود تقاضا در دهه‌های آینده، همگی شرایطی را فراهم میکنند كه تداوم ساخت‌وساز، رونق و در نهایت ایجاد امنیت شغلی در این صنعت را به دنبال خواهد داشت. لذا میتوان با تشكیل اتحادیه‌ها و صنف‌های كارگری و تأمین حداقل نیازهای اجتماعی آنها مانند بیمه، هزینه نیروی انسانی را در ساخت‌وساز كاهش داد كه در نهایت باعث كاهش قیمت نهایی مسكن میشود. * دولت میتواند با این سیاست با استفاده از متخصصان و مشاوران معمار و شهرساز به طراحی شهرهای جدید یا توسعه شهرهای موجود بپردازد كه دارای بافتی همگون، مطلوب به لحاظ فضای خصوصی و عمومی و لحاظ كردن فضاهای آموزشی، فرهنگی، ورزشی و ...باشد و سفارش ساخت آن را به انبوه‌ساز بدهد. * با این روش تأمین مالی ساخت پروژه‌های بزرگ دیگر دشوار نخواهد بود، چراکه هزینه زمین از نقدینگی اولیه لازم برای ساخت مسكن كسر شده و مابقی هزینه ساخت‌وساز نیز توسط خود مردم از طریق وام‌های بانكی موجود و آورده‌های شخصی، به‌راحتی تأمین میشود. در نتیجه بافت‌های شهری با هزینه بسیار كم و در شرایط مطلوب با استانداردهای شهرسازی ساخته میشود. * ازآنجاییکه هزینه اولیه هنگفت پرداخت قیمت زمین دیگر مطرح نیست، طیف وسیعی از انبوه‌سازان میتوانند به‌عنوان پیمانكار، پروژه‌های ساخت را تحویل بگیرند. لذا دولت میتواند با سازوكارهای مختلف و سیاست‌های تشویقی مناسب از انبوه‌سازانی كه از تكنولوژی و توان علمی مهندسی بالاتری برخوردار هستند، حمایت كرده و بدین ترتیب با رقابت بین سازندگان، رشد كمی و كیفی تولید انبوه در صنعت مسكن محقق خواهد شد.اگر دولت در عرصه مسكن و مدیریت زمین به نحوی وارد شود كه هزینه اولیه زمین را از فرایند ساخت به تعویق بیندازد، دیگر الزامی وجود ندارد كه انبوه‌ساز به جهت اقتصادی كردن پروژه ساخت‌وساز خود رو به بلندمرتبه‌سازی و ساختمان‌های متراكم و كوچك آورد. بنابراین میتوان با اتخاذ سیاست‌های فوق خانه‌هایی كه مناسب فرهنگ بومی و دینی مردم است، ساخت و چالش‌های فرهنگی و اجتماعی آینده این شهرک‌ها را به فرصت تبدیل كرد و شهرهای پایداری تشكیل داد.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال