پیش‌فروش ساختمان، تهدید یا فرصت؟ | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

پیش‌فروش ساختمان، تهدید یا فرصت؟


گروه گزارش: مشاوران املاک به لحاظ ارتباط مستقیمی که با مراجعان دارند منبع قابل اعتمادی برای رصد بازار مسکن و ساختمان هستند. از این رو نشستی داشتیم با حسام الدین عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران و با وی در خصوص موارد مهمی همچون قانون پیش فروش مسکن، درج آگهی مشاوران املاک، و فروش تراکم گفتگو کردیم آمد. توجه شما را به متن این گفتگو جلب می کنیم. پیام ساختمان: اگرچه قانون نحوه پیش‌فروش ساختمان در سال 1389 در مجلس شورای اسلامی تصویب‌شده بود اما تا تابستان امسال که آئین‌نامه اجرایی آن نوشته و ابلاغ شد امکان اجرای آن وجود نداشت. نظرتان را در این مورد بفرمایید. متأسفانه قانون، پیش‌فروش ساختمان را برای مشاوران املاک غیرقانونی تلقی کرده و آئین‌نامه اجرایی هم که در سال 93 در خصوص قانون نحوه پیش‌فروش ساختمان تنظیم‌شده در همین راستا گام برداشته است. یعنی به دلیل اینکه در آن بحث‌هایی مثل بیمه کیفیت ساختمان و شناسنامه فنی واحد (و نه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان)، مطرح‌شده که هنوز در سازمان نظام‌مهندسی و شهرداریها تعریف قانونی ندارد عملاً اگر کسی بخواهد ملکی را در کشور پیش‌خرید کند امکان اینکه به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و درخواست پیش‌خرید کند وجود ندارد و چون در حوزه خریدوفروش عادی هم برای مشاوران املاک محدودیت قانونی قائل شده‌اند؛ پس عملاً این بخش از بازار قفل‌شده است. الآن مدت‌هاست که مردم بلاتکلیف هستند و نه در دفترخانه‌ها میتوانند نسبت به پیش‌فروش یا پیش‌خرید ساختمان اقدام کنند و نه میتوانند به دفاتر مشاوران املاک مراجعه کنند. پیام ساختمان: این مشکل چه گونه باید رفع شود؟ برای اصلاح قانون شاید لازم باشد لایحه جدیدی از طریق دولت به مجلس داده شود و همچنین باید در آئین‌نامه اجرایی اصلاحی صورت بگیرد که میتواند از طریق وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری باشد که طی جلسات مشترکی نسبت به اصلاح آئین‌نامه اجرایی اقدام کنند. ما وقتی میخواهیم قانونی وضع کنیم باید نظر کارشناسی بخش‌های مختلف دولتی و خصوصی را بگیریم. متأسفانه توجه نهادهایی مثل مجلس و وزارتخانه‌ها به بخش‌های خصوصی که میخواهند این قوانین و آیین‌نامه‌ها را در کف خیابان و بازار اجرا کنند، کم است. نتیجه این میشود که کارها قفل میشود و عملاً قوانینی نوشته شده که نه‌تنها جرایم را کاهش نمیدهد و پیشگیرانه نیست که مانع رونق کسب‌وکار در کشور میشود و اقتصاد را قفل میکند. این میطلبد که قانون‌گذار هر چه زودتر به این موضوع ورود پیدا کند و گره‌های کار را رفع کند. مشاوران املاک در این میان چه نقشی می توانند داشته باشند؟ ازآنجاکه بنگاه‌های مشاوران املاک اولین جایی است که مردم برای پیش خرید خانه مراجعه میکنند و در تمام دنیا هم «ریل استیت» به مفهوم عملیاتی این کار تعریف‌شده خواهش ما این است که قانون‌گذاران محترم در تدوین قانون حتماً به این موضوع توجه کنند و حتماً فرصتی به مشاوران املاک داده شود تا حداقل پیش‌نویس قراردادهای پیش‌فروش را تنظیم و بعد طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند. پیش‌فروش همین‌طور که میتواند تهدیدی باشد که عده‌ای از آن سوءاستفاده میکنند میتواند فرصتی هم باشد برای خانه‌دار شدن افراد جامعه. نکته مهم‌تر اینکه در قانون میتوان پیش‌فروش را تسری داد به واحدهایی که فاقد سند رسمی هستند. ما باید به این موضوع توجه کنیم که 60 درصد از املاک کشور ما سند ندارند و قانون‌گذار نباید فقط به ساخته‌های جدید در کلان‌شهرها توجه کند. باید قانونی وضع کنیم که پوشش دهی آن کل جامعه و کشور باشد و راهکارهای قانونی برای انجام معاملات توسط افرادی که میخواهند در جاهایی که سند ندارد دیده شود. پیام ساختمان: رویکرد شما به درج آگهیهای مشاوران املاک چیست؟ الآن تخلفات معمولاً در حوزه اصطلاحاً دلالی سرپایی اتفاق میافتد، یعنی کسانی که بدون پروانه کسب فعالیت میکنند. بر اساس قانون نظام صنفی که آخرین اصلاحات آن در سال 92 در مجلس انجام‌شده، مشاوران املاک و کسانی که به شغل دلالی و خریدوفروش ملک میپردازند مکلف و موظف‌اند از وزارت صنعت و معدن و تجارت و اتحادیه مربوطه پروانه کسب داشته باشند. بر اساس همین آخرین اصلاحات سال 92، برخلاف قوانین سابق، درج آگهی تبلیغاتی در حوزه فعالیت‌های صنفی اعم از رسانه‌های مکتوب، شنیداری، دیداری و بیلبوردها و هر نوع مکان تبلیغی، مستلزم داشتن پروانه کسب است. پیام ساختمان: اتحادیه با متخلفان چه برخوردی میکند؟ در شهر تهران در زمان تصدی من در اتحادیه، حدود دو هزار واحد صنفی فاقد پروانه کسب وجود داشت که با هماهنگی اداره اماکن عمومی و پلیس امنیت شهر تهران، تقریباً 60 درصد از این واحدها پلمپ و یا اقدامات قانونی در جهت تشکیل پرونده قانونی برایشان انجام‌شده است. عده قلیلی باقیمانده‌اند که امیدواریم تا پایان سال 93 با این واحدهای صنفی فاقد پروانه کسب برخورد کنیم که اینیکی از مطالبات و دغدغه‌های اصلی ماست. ما زیرساخت‌های برخوردهای قانونی را در اتحادیه تهیه‌کرده‌ایم و از نهادهای امنیتی و قضایی و خود مردم هم میخواهیم که کمک و همکاری کنند تا در جهت شناسایی و تعطیل کردن این واحدها اقدام کنیم. پیام ساختان: در بنگاه‌های تحت نظارت اتحادیه شما ، تراکم هم خریدوفروش میشود؟ اساساً معامله تراکم خلاف قانون است. بعضاً گفته میشود که کسی 10 هزار متر یا 20 هزار متر تراکم سیار دارد! افراد حق ندارند نسبت به خریدوفروش تراکم به این روشی که به گوش میرسد در شهرهای بزرگ وجود دارد، اقدام کنند. این موضوع اساساً مخاطره‌ای برای حوزه اقتصاد مسکن است که بار منفی دارد و میتواند در قیمت مسکن اثرگذار باشد. باید از مدیریت شهری بخشی نگری حذف شود و دید برنامه‌ریزی کلان وجود داشته باشد. باید برنامه‌ها به سمتی برود که اگر یک زمین یا بافت شهری یا کاربری یا طرح تفصیلی یک منطقه و ... قابلیت یک سری تسهیلات، تراکم و یا پروانه‌های ساختمانی در حد ساخت‌وساز قانونی داشته باشد باید به آن اختصاص بدهیم و اگر نداشته باشد این امر خلاف عرف ساختمان‌سازی در دنیاست که تأثیر منفی دارد و مورد تائید ما نیست. پیام ساختمان: اصولا آمار یا قیمتی برای تراکم وجود دارد؟ اصلاً ما آماری از تراکم نداریم. بعضی وقت‌ها 10 نفر به بنگاهی مراجعه میکنند که چند متر تراکم خریدوفروش کنند و بعد معلوم میشود همه اینها واسطه هستند! من در حدود 14 سال در سمت‌های مختلفی در اتحادیه املاک بوده‌ام و تابه‌حال ندیده‌ام کسی به مفهوم واقعی قرارداد تراکم بنویسد و پول ردوبدل شود. معمولاً خود شهرداری با مالکان تهاتر میکند و میگوید: مثلاً 30 درصد فلان زمین را به شهرداری بده و من تراکم سیار به فلان ملک تو میدهم! یعنی بر اساس توافقات و ارزش منطقه آن ملک این کارها را میکنند و اداره املاک شهرداریهای مناطق تهران هم فرمول خودش را دارد. یک سری شاخص‌هایی وجود دارد که در مناطق مختلف تهران متفاوت است، چیزهایی مثل قیمت منطقه‌ای زمین و قیمت منطقه‌ای آپارتمان و ... این کار اغلب در مناطقی که ساخت‌وساز بیشتری دارند مثل منطقه 22 و 5 و 2 و 4 و حاشیه‌های تهران بیشتر دیده میشود.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال