جایـگاه مسـکن در بـرنامه توسـعه | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

جایـگاه مسـکن در بـرنامه توسـعه


سال آینده برنامه پنج‌ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران(1394-1390) به پایان میرسد و مراحل اجرایی برنامه ششم توسعه آغاز میشود. در همین رابطه با دکتر علیاکبر قلی زاده، عضو هیئت‌علمی دانشگاه بوعلی سینای همدان به‌مرور برنامه‌های توسعه در بخش مسکن پرداخته‌ایم. بخش اول گفتگوی ما با وی که به برنامه های اول تا سوم اختصاص دارد در این شماره، به نظرتان می رسد. چه برنامه‌هایی برای بخش مسکن در نظر گرفته شد و کدامیک تحقق پیدا کرد؟ برنامه اول توسعه دو محور داشت؛ ساخت مسکن کارگری و کارمندی که نمود این برنامه‌ها در قوانین بودجه‌ای سنواتی وجود داشت و عمده کمک‌های دولت در این دو بخش بود و برای ساخت مسکن کارگری تسهیلاتی پرداخت میکرد. بخش دیگر هم تأمین مسکن کارمندان بود که دولت از طریق معرفی به بانک مابه‌التفاوت یارانه را پرداخت میکرد.بخش دیگر هم ساخت خانه‌های سازمانی برای نیروهای لشکری و کشوری و دستگاه‌های دیگر بود. تا چه اندازه برنامه‌های در نظر گرفته‌شده برای برنامه توسعه اول مسکن محقق شد؟ درصد تحقق خیلی بالایی نداشت اما نگرش دولت به بازار مسکن را نشان میداد. دولت وقت تمامی هم‌ و غم خود را برای تأمین مسکن گروه‌های خاصی به کار گرفته بود و پوششی عام و گسترده نداشت . سیاست‌های دخالت مستقیم جزو اولویت‌های برنامه توسعه اول بود و دخالت‌های غیرمستقیم که در بازار مسکن کشورهایی مانند ایران اهمیت دارد، جزو اولویت‌ها نبود . اجرای برنامه دوم توسعه چگونه بود؟ با تغییراتی در برنامه دوم، کمک‌های فنی- اعتباری مطرح شد که به برنامه‌های دیگری ازجمله برنامه سیاست پاک (پس‌انداز،انبوه‌سازی،کوچک‌سازی) منجر شد. دولت با اختصاص منابعی به بانک‌ها زمینه پرداخت وام به افرادی که سیاست پاک را رعایت میکنند،فراهم کرد.در این دوره رکودی در بازار حکمفرما بود و انبوه‌سازان نمیتوانستند خانه خود را بفروشند،بنابراین تلاش شد با ارائه یارانه‌هایی،رونق به بازار معاملات برگردد.البته این موضوع جزو ذات برنامه نبود ولی در قالب کمک به تولیدکنندگان به این برنامه اضافه شد. پرداخت وام‌های مشارکت مدنی نیز که بازپرداخت آن 2 یا سه سال طول میکشید،در همین دوره صورت گرفت. مثلاً اگر تولیدکنندگان وام میگرفتند که خانه بسازند اگر نرخ سود 12در صد بود 4 یا پنج درصد آن را دولت پرداخت میکرد و حتی به خریداران نیز وام داده میشد .البته انتقادات مختلفی به این طرح وارد بود. اول آنکه واحد فیزیکی برای ارائه وام مطرح بود اما همه آنهایی که در واحد هفتاد یا هشتاد متری ساکن هستند افراد کم درآمدی نیستند.ممکن است دولت چندین سال یارانه به شخصی پرداخت کند که وی اصلاً نیازی به یارانه نداشته باشد. ایراد دوم و اصلیترین ایراد اینکه کمک‌های دولت منحصر به کسانی بود که وام میگرفتند وآنها که وام نمیگرفتند از حوزه کمک‌های دولت خارج میشدند . این کار تبعات مالی نیز داشت، چون چندین سال و چندین دولت باید تعهدات مالی را قبول میکرد زیرا وام‌ها 12 ساله یا 15 ساله بود و چند دولت با آن درگیر بودند. در برنامه دوم تقریباً مسکن اجتماعی حکمفرما بود. ارائه‌دهندگان طرح میگفتند دولت باید مانند کشورهای سوسیالیستی خانه‌های اجاره‌ای بسازد و در اختیار گروه هدف ازجمله زنان سرپرست خانوار، جوانان کم‌درآمد و افراد کم‌درآمد شهری یا روستایی قرار دهد . این ایده و فکر دچار استحاله شد و به شکل مسکن اجاره‌ای درآمد .با توجه به کمبود منابع و هزینه‌های زیاد دولت به‌جای مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری مطرح شد و قرار مشارکت بین دولت، بانک و افراد متقاضی که گروه هدف را تشکیل میدادند، به وجود آمد.همچنین قرار شد یک‌سوم منابع را هرکدام از این گروه‌ها بدهند و این واحدهای مسکونی در اختیار گروه‌های هدف قرار گیرد. در مورد مشکلاتی که بحث مسکن استیجاری در بر داشت توضیح بفرمایید. مسکن استیجاری چند مشکل به همراه داشت . بحث این بود که دولت یک‌سوم از منابع را در اختیار قرار دهد و پیش‌بینی میشد به‌اندازه صد هزار واحد مسکونی در طول سال‌های برنامه ساخته شود و در اختیار گروه هدف قرار گیرد. دولت پول نداشت منابع را تأمین کند و بانک‌ها نیز با توجه به اینکه منابع آنها درگیر وام‌های بلندمدت شده بود، منابعی برای ارائه وام نداشتند و گروه‌های هدف نیز توانایی پرداخت اقساط را نداشتند. درنتیجه تعهد دولت بیشتر شد و به دوسوم رسید.دولت برای اینکه منابع را تأمین کند، مجبور بود از طریق فروش زمین این کار را انجام دهد. در برنامه دوم قرار شد زمین‌های ارزان‌قیمت در اختیار گروه هدف قرار گیرد که لزوماً به گروه هدف هم داده نشد و در اختیار گروه خاصی قرارگرفت. مشکلاتی نیز در زمینه تخصیص به وجود آمد که واگذاری زمین متوقف شد . در اواخر برنامه دوم و اوایل برنامه سوم، دولت به فروشنده زمین تبدیل شد و مشکلات متعددی به وجود آمد. عمده‌ترین مشکل این بود که دولت به قیمت بازار صحه گذاشت و بخش خصوصی هم رفتار خودش را بر مبنای رفتار بخش دولتی پایه‌ریزی میکرد.مثلاً اگر شخصی زمینی کنار زمین بخش دولتی داشت سعی میکرد زمین خود را 20 درصد گران‌تر از بخش دولتی بفروشد چراکه بخش خصوصی است.در حقیقت مهم‌ترین ابزاری که باید در خدمت سیاست‌گذاری قرار بگیرد، عاملی برای اختلال بازار مسکن شد. مبنای فروش زمین چه بود؟ مبنای فروش زمین، قیمت روز بازار بود .یعنی دولت به‌جای آنکه بگوید چرا قیمت‌ها بالا میرود خودش از این موضوع منتفع میشد.مسئله دوم اینکه نهادی مانند سازمان ملی زمین و مسکن که باید کار حاکمیتی انجام میداد، متولی فروش زمین شد و به‌نوعی منافع فروش زمین و عملکرد این سازمان به هم گره خورد . بنابراین عملکرد این سازمان با شرایط بازار گره خورد و اختلالی به وجود آمد. برنامه مسکن استیجاری هم به دلایل مختلف و مهم‌ترین آن کمبود منابع مالی نه‌تنها در آن سطحی که میبایست، اجرا نشد بلکه عملاً با مشکلات متعددی مواجه گردید و بسیاری از واحدهای مسکونی که شروع به ساخت کرده بودند ناتمام باقی ماند و پیمانکاران طلبکار بودند و هزینه‌های ساخت این واحدهای مسکونی در برخی شهرها از هزینه ساخت مسکن خصوصی به‌مراتب بیشتر بود.این مسئله اختلال ایجاد کرد و باعث افزایش قیمت‌ها و هزینه‌ها در دو حوزه مسکن و زمین شد. و حالا نوبت به برنامه سوم می رسد محور عمده دولت در برنامه سوم توسعه تشکیل صنف تولیدکنندگان بود و هویت بخشی سازندگان و ارتقای کیفیت ساختمان ازجمله اهداف تشکیل این صنف بود. انبوه‌سازان در برنامه سوم محوریت پیدا کردند .تصور بر این بود که اگر ما صنف تولیدکنندگان مسکن و انبوه‌سازان را شکل دهیم و تقویت کنیم،مشکلات بخش مسکن حل خواهد شد.این تفکر ایده اصلی بود چون میگفتند انبوه‌ساز در سطح وسیع تولید خواهد کرد و شخصیت حرفه‌ای دارد و اعتبار خودش را زیر سؤال نمیبرد و با کیفیت خواهد ساخت. تصور بر این بود که اگر ساختار تولید تغییر کند تمام مشکلات بخش مسکن که مربوط به کیفیت و کمیت ساخت‌وساز و قیمت‌گذاری بود،حل خواهد شد.البته قیمت‌گذاری در جای دیگر صورت میگیرد و انبوه‌ساز و تولیدکننده در قیمت‌ها دخیل نیست.قیمت در بازار املاک و مستغلات تعیین میشود و انبوه‌سازان نه انگیزه‌ای برای پایین آوردن قیمت داشتند و نه بازار این امکان را به آنها میداد که تعیین قیمت کنند. به‌طورکلی عملکرد خوبی در این دوره نداشتیم.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال