مشاوران املاک نمی‌توانند پیش فروش کنند | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

مشاوران املاک نمی‌توانند پیش فروش کنند


عدم اجرای قانون پیش فروش ساختمان‌، از سال 1389 که تصویب شد تا امسال‌، بهانه خوبی چون نبودِ آیین‌نامه اجرایی داشت‌، اما هیئت وزیران در جلسه 7 خرداد 93 به پیشنهاد مشترک وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و به استناد ماده 25 قانون پیش فروش ساختمان‌، آیین نامه اجرایی قانون یادشده را تصویب و اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس جمهور‌، 26 همان ماه آن را به وزارت دادگستری، وزارت راه و شهرسازی و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی ابلاغ کرد‌. بااین همه‌، در حال حاضر نیز قانون مذکور به علل متعددی اجرا نمیشود‌. اگرچه حجم عظیمی از پرونده‌های موجود در دادگستریهای سراسر کشور به مشکلات خریدوفروش‌هایی که در حوزه ساختمان و مسکن صورت میگیرد (‌اعم از پیش فروش یا واحد‌های تکمیل شده‌) برمی گردد و هدف از تدوین قانون پیش فروش ساختمان‌، پیشگیری از اینگونه جرایم بود و ازاین رو قانونگذار قانونی تهیه کرد تا این مشکلات را رفع و کار‌ها را تسهیل کند‌، اما سازندگان و انبوه‌سازان ساختمان و مسکن که یک طرف قضیه هستند‌، معتقدند قانون فعلی بیش از آنکه راهگشا باشد‌، به حدی دست وپا گیر است که با وجود آن عملا هیچ کاری در این حوزه نمیتوان انجام داد‌. قانونِ مانع رونق بازار‌! هم قانون پیش فروش ساختمان‌، هم آیین نامه آن و هم فرمت‌های قرارداد پیش فروش اشکالات متعددی دارد و تناقض‌های فاحشی بین آنهاست‌. رئیس کانون سرا سری انبوه‌سازان با بیان این مطلب افزود‌: الآن این قانون یکی از موانع رونق بازار است و هیچ کس جرئت نمیکند با این قانون و آیین نامه و فرمت‌های قرارداد‌، کاری انجام دهد‌. جمشید برزگر با بیان اینکه این موضوع را وزارت راه و شهرسازی و قوه قضائیه و کارشناسان و حقوقدانان قبول دارند‌، گفت‌: ما با دولت جلسه داشته و به این نتیجه رسیده‌ایم که موارد اشکال دار را بازنگری و اصلاح کنیم‌. تابه حال جلسات متعددی هم با مدیرکل پیشگیری از جرایم قوه قضاییه داشته‌ایم و برای این قضیه کارگروهی هم تشکیل و مقرر شد تا ایرادات کار مشخص گردیده و مجددا جهت رفع ابهام به هیئت وزیران ارائه شود‌. وی با اشاره به اینکه این قانون درزمانی وضع شد که اتفاقاتی ناخوشایند و تخلفاتی در حوزه پیش فروش ساختمان پیش آمد‌، گفت‌: ما اعتقادداریم که باید صنف انبوه‌ساز را قوی کنیم‌، به آن قدرت نظارت بدهیم و برای صنف خودمان شورای انتظامی داشته باشیم تا بتوانیم با متخلفان برخورد کنیم‌. مهندس برزگر با بیان اینکه بنگاه‌های املاک نمیتوانند چیزی را که وجود ندارد‌، پیش فروش کنند چون باید به سند ملکی استناد کنند که شماره ثبت سند و کدرهگیری و… داشته باشد‌، گفت‌: بیشتر تخلفات هم زمانی بوده که بنگاه‌ها در قالب قولنامه اقدام به تنظیم سند پیش فروش میکردند‌. وی افزود‌: بنگاه‌های املاک باید فقط پیش خریدار و پیش فروشنده را به هم وصل کنند و به دفاتر اسناد ارجاع بدهند چون خود‌شان قانونا نمیتوانند سند تنظیم کنند‌. رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در حال حاضر هر تشکیلاتی برای خودش فرمت و شرایط خاصی برای پیش فروشی دارد که در دل قولنامه و مبایعه نامه و چنین چیز‌هایی انجام میشود‌، گفت‌: به خاطر همین باید پیش خریداران توجه کنند که از چه مجموعه‌ای خرید میکنند و سوابق شرکت و سازنده را بررسی کرده و تعهدات قبلی آن را ببینند‌. این شناسنامه‌، آن شناسنامه نیست‌! در قانون و آیین‌نامه پیش فروش ساختمان برخی مشکلات حقوقی و حتی فنی وجود دارد که عملا تا به حال برطرف نشده‌اند‌. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این مطلب گفت‌: از مسائل فنی خیلی مهم‌، ضرورت وجود شناسنامه فنی و ملکی برای تنظیم قرارداد پیش فروش است که طبق قانون نظام مهندسی و مقررات ملی، یک شناسنامه کلی برای یک ساختمان یا یک پلاک صادر میشود ولی در آیین‌نامه اخیر گفته شده برای هر واحد شناسنامه‌ای جداگانه باید وجود داشته باشد‌! فرشید پور حاجت افزود‌: در وزارت راه و شهرسازی میگویند؛ این شناسنامه فنی، آن شناسنامه فنی نیست ولی در قوه قضاییه میگویند این شناسنامه‌، همان شناسنامه فنی و ملکی است‌! وی در خصوص دیگر اشکالات فنی قانون و آیین نامه پیش فروش ساختمان گفت‌: نظام مهندسی معتقد است که آن سازمان باید ناظر ساختمان را معرفی کند‌، ولی در قانون پیش فروش لحاظ شده که ناظر شخصی است که پیش فروشنده به پیش خریدار معرفی میکند که این تناقض است‌. وی افزود‌: از طرف دیگر ناظر را که باید روی بحث فنی ساخت بازرسی و نظارت کند و ربطی به حوزه مالی ندارد در مسائل مالی دخالت داده‌اند و در آن گفته شده که ناظر باید مبالغ مالی را تائید کند‌! مهندس پورجاجت با بیان این مطلب که در حال حاضر بنگاه‌های مشاور املاک از نوشتن قرارداد پیش فروش منع شده‌اند و تکلیف شده تا این قرارداد‌ها در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود‌، گفت‌: هنوز دفاتر اسناد رسمی نتوانسته‌اند قرارداد پیش فروش را اجرایی کنند و الآن در سطح شهر هیچ دفترخانه‌ای را پیدا نمیکنید که حاضر باشد قرارداد پیش فروش را تنظیم کند و تحویل بدهد‌. وی افزود‌: الآن اگر در بنگاهی قرارداد پیش فروش نوشته شود غیرقانونی است و به لحاظ کیفری برای فروشنده و بنگاه دار جریمه در نظر گرفته شده‌است و با این حساب‌، الآن هیچ جایی حاضر نیست قرارداد پیش فروش ببندد‌. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه باید قانون فعلی لغو شده و ابتدا زیرساخت‌ها آماده شود و بعد قانون را عملیاتی کنند‌، گفت‌: الآن قانون و آیین‌نامه‌ای داریم که نه فرم قرارداد پیش فروش آن وجود دارد و نه شناسنامه فنی و وظیفه ناظر ساختمان هم مشخص نشده‌است‌. اشکالات بنیادین هم قانون پیش فروش و هم آیین نامه پیش فروش و هم پیش نویسی که قرار است بین خریدار و فروشنده در دفاتر اسناد رسمی تبادل شود‌، حاوی اشکالاتی بنیادی است‌. خزانه دار کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این مطلب گفت‌: وجود فاصله چهارساله بین تصویب قانون و ابلاغ آیین نامه نشان میدهد؛ ازنظر کسانی که قصد عملی کردن قانون را داشته‌اند اشکالات زیادی داشته‌است که این قدر زمان برده‌است‌. محمد مرتضوی افزود‌: از نظر اجرا هم هنوز توفیقی به دست نیامده و امروز هم کماکان اشکالات زیادی وجود دارد و بستر این کار هنوز فراهم نیست‌. وی ادامه داد‌: یک مشکل عمده این است که شناسنامه فنی و ملکی در قانون پیش فروش به شهرداری واگذارشده و الآن مشخص نیست تکلیف نظام مهندسی که طبق قانون‌، این کار را بر عهده دارد‌، چیست و چگونه ارتباط بین این دو باید به وجود بیاید‌. مهندس مرتضوی ادامه داد‌: با توجه به اینکه سال‌هاست شهرداری وظیفه کنترل ساختمان را به نظام مهندسی واگذار کرده‌است معلوم نیست که اصلا شهرداریهای ما توان و نیروی تخصصی لازم برای این کار را دارند یا خیر‌. خزانه دار کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه بیمه تضمین کیفیت که جزو الزامات قرارداد پیش فروش ساختمان است مشکل عمده دیگری است‌، گفت‌: پیش فروشنده متعهد است به پیش خریدار تضمین کیفیت بدهد ولی تا به امروز به تعداد انگشتان یک دست هم بیمه تضمین کیفیت برای ساختمان‌ها صادر نشده‌است‌. وی افزود‌: علاوه بر ابهامات شناسنامه فنی ملکی و بیمه تضمین کیفیت و موارد دیگری که زمینه آنها فعلا وجود ندارد‌، مشکلات دیگری هم هست‌. مثلا گفته شده پیش فروشنده باید در ابتدا بخشی از سند را به شکل مشاع به پیش خریدار انتقال بدهد؛ ولی هیچ راهکاری دیده نشده که اگر پیش فروشنده این کار را کرد ولی پیش خریدار به تعهدات خودش عمل نکرد باید چه کارکرد‌. مرتضوی تأکید کرد‌: فعلا به قانون و آیین‌نامه پیش فروش ساختمان عمل نمیشود چون امکان عمل به آنها وجود ندارد.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال