کدام نهـاد بر قیمت مسکـن نظـارت دارد؟ | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

کدام نهـاد بر قیمت مسکـن نظـارت دارد؟


اگرچه در هر بازاری عرضه و تقاضا، قیمت کالا یا خدمات را تعیین میکند و در کنار این مکانیزم، مرجعی جهت نظارت بر قیمت و نحوه عرضه و تقاضا وجود دارد تا از تخلفات احتمالی شامل گران‌فروشی و عرضه کم جلوگیری شود، اما در بازار معاملات مسکن شاهد نرخ‌گذاریهایی متفاوت برای املاک هستیم . حال سؤال اینجاست که آیا این نرخ‌ها واقعی و منطقی هستند یا فقط برحسب سلیقه تعیین میشود؟آیا در حال حاضر مرجعی برای تعیین نرخ هر منطقه مسکونی وجود دارد و عموماً این نرخ‌ها توسط چه کسانی تعیین میشود؟آیا روش‌هایی علمی برای محاسبه قیمت واقعی مسکن وجود دارد ؟! قیمت‌گذاری خانه قاعده مشخصی ندارد! عضو سازمـــان نظام‌مهندسی خوزستان درباره قیمت‌گذاری مسکن در اهواز، گفت: قیمت‌گذاری خانه‌ها قاعده مشخصی ندارد و عموماً برحسب عرف و سلیقه تعیین میشود، به این معنی که هر منطقه قیمت خاص خود را دارد. وی افزود: خوشبختانه مردم و خریداران نسبت به گذشته آگاهانه‌تر برای خرید ملک اقدام میکنند و به‌راحتی هر قیمتی را برای خرید نمیپذیرند و به شاخصه‌هایی همچون مصالح به‌کاررفته، سازنده و جزئیات ساخت توجه بیشتری دارند.رادکیا تصریح کرد: در حال حاضر مرجعی به‌عنوان ناظر بر قیمت‌ ملک وجود ندارد و مالک با توجه به شرایط بازار و تقاضا برای خرید، قیمت خود را تعیین میکند. همه کدخدایی میکنند عمران جعفرآبادی، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه قیمت زمین حدود60درصد قیمت ساختمان است، به خبرنگار ما گفت: قیمت زمین در ایران بدون نظارت تعیین میشود و مشکل ما این است که کسی قیمت زمین را تعیین نمیکند بلکه به‌صورت سلیقه‌ای است. وی ادامه داد:اگر گروه خاصی به‌عنوان متولی قیمت زمین و مسکن بر قیمت‌ها نظارت میکردند ، اوضاع بازار مسکن بهتر بود. به‌عنوان‌مثال اگر تنها سرمایه داران و سازندگان قیمت‌گذاری میکردند ،مشخص بود که قیمت‌گذاری آنها مشکل دارد یا خیر اما مشکل این است که نمیدانیم چه کسی یا کسانی قیمت تعیین میکنند. جعفرآبادی تصریح کرد: درجایی که مرجع تعیین‌کننده‌ای نباشد هر کس به سلیقه خود تعیین قیمت میکند و نمونه این وضعیت در بازار املاک مشاهده میشود و سرمایه‌دارانی از اقشار مختلف با حضور در این آشفته‌بازار تعیین قیمت میکنند و کسی بر کار آنها نظارت ندارد. شناسنامه فنی قیمت تعیین میکند احمدرضا ترکان ، کارشناس مسکن به پیام ساختمان گفت: بزرگ‌ترین مشکل مسئولین برای تعیین قیمت مسکن نداشتن اطلاع کامل از نحوه ساخت و متریال های ساخت است که این مورد میتواند با وجود شناسنامه فنی حل شود .وی افزود: اگر وضعیت و کیفیت ساخت یک واحد مسکونی مشخص باشد تعیین قیمت به‌هیچ‌وجه سخت نیست اما متأسفانه عدم شفافیت در ساخت ، کیفیت مصالح ساختمانی و حتی مشخص نبودن قیمت زمین باعث شده ،قیمت مسکن سلیقه‌ای و مطابق خواست فروشنده تعیین شود. نرخ‌گذاری ملک هیچ پایه و اصولی ندارد یک مشاور املاک اظهارکرد: هر شخصی برای فروش ملک خود، ملاک‌هایی در نظر میگیرد اما نرخ‌گذاری ملک هیچ پایه و اصولی ندارد. وی، علاوه بر خریدار و فروشنده، نقش مشاوران املاک را در قیمت‌گذاری ملک تأثیرگذار دانست و خاطرنشان کرد: درمجموع خریدوفروش ملک بر اساس توافق بین خریدار و فروشنده صورت میگیرد اما در هر بازاری حضور مرجعی به‌منظور نظارت بر فرایند خریدوفروش و تعیین قیمت ضرورت دارد تا از بروز تخلفات جلوگیری شود . متأسفانه نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن باعث شده قیمت سلیقه‌ای و غیرواقعی تعیین شود و ملاک و شاخص قیمت‌گذاریها مشخص نباشد و هرکسی بر اساس ملاک‌های خود نسبت به قیمت‌گذاری ملک خود اقدام میکند. لزوم تشکیل کمیته قیمت‌گذاری مسکن رئیس کمیته مسکن مجلس با بیان این مطلب که در کشورمان نگاه به ساختمان، نگاه سرمایه‌ای است، گفت : این نگاه باعث شده قیمت‌ها سلیقه‌ای و غیرواقعی تعیین شود و ملاک و شاخص قیمت‌گذاریها معلوم نیست و هرکسی بر اساس ملاک‌های خود و تورم و حتی بیشتر از آن قیمت‌گذاری میکند. سید احسن علوی گفت: در حال حاضر سرمایه‌گذاران بخش مسکن قیمت‌ها را تعیین میکنند که بدون تردید تنها به منافع خود میاندیشند .وی تأکید کرد: ما در کشور یک‌نهاد نظارتی پرقدرت میخواهیم تا اوضاع آشفته قیمت مسکن را سر وسامان دهد. نماینده‌ مردم سنندج خاطرنشان کرد: ضرورت ایجاد کمیته نظارت بر قیمت مسکن به‌شدت احساس میشود و دولت باید برای کنترل این وضعیت به‌صورت منطقه‌ای قیمت‌گذاری کرده و برای قیمت‌ها سقف مشخصی تعریف کند ولی متأسفانه دولت در تعیین قیمت مسکن نقشی ندارد. علوی با انتقاد از بیسروسامانی بخش مسکن ،خاطرنشان کرد: باید وزارت راه و شهرسازی کارگروهی تشکیل دهد و قیمت‌ها به‌صورت منطقه‌ای تعیین شوند ولی متأسفانه هنوز مرجع یا کارگروهی به‌عنوان تعیین‌کننده قیمت وجود ندارد. فاکتورهای اصولی و علمی قیمت‌گذاری مسکن فرهاد منصوری،کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان به خبرنگار ما گفت: بدون تردید برای هر کالایی میتوان با فاکتورهای اصولی و علمی قیمت‌گذاری کرد اما در تعیین قیمت ملک،ارزش عرصه(زمین) آن تعیین کننده میباشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید میآورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش‌افزوده برای عرصه ایجاد میکند. وی افزود: بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی مانند؛ اندازه ابعاد ملک ، کاربری ملک ،عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک،موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه و قرارگیری احتمالی ملک در مسیر طرح‌های عمرانی(میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی) میباشد. منصوری ادامه داد: عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک میباشد .وی تصریح کرد: با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمان‌ها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول و چگونگی ساخت، گروه‌بندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام مینمایند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب ، برق ، گاز ، تلفن ،آسانسور و غیره را به آن اضافه میکنند. منصوری خاطرنشان کرد: در برآورد قیمت پارکینگ و انباریها همچنین مرغوبیت مکانی آنها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد شرایط نورگیری، چشم‌انداز و معماری داخلی ملک، و در مجتمع‌های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقع‌شدن بنا در زیرزمین ، شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، میبایست در نظر گرفته شود.پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندس ارزیاب میباشد. در جدول میتوان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استانداردهای ساخت‌وساز در حد عرف و حداقل در آن رعایت شده باشد . از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری میبایست تعیین و اعلام گردد، بررسی حق کسب و پیشه و تجارت یا حق سرقفلی و تعیین مبلغ ریالی آن میباشد.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال