آپارتمان نشيني و حوزه مسئوليت ها | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

آپارتمان نشيني و حوزه مسئوليت ها


از آنجا كه هر اجتماعی اعم از خانواده یا جامعه نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امور خود هستند، در مجتمع های ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد. در این خصوص قانون تملك آپارتمان ها و آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن، ضوابط و مقررات حاكم بر این موضوع را مشخص نموده و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، كلیه مجتمع های مسكونی، اداری، تجاری و شهرك هائی كه فاقد شهرداری هستند را ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاكم بر آن نموده است. به منظور تعیین مدیر یا هیئت مدیره ابتدا می بایست مجمع عمومی مالكین به شرح ذیل تشكیل گردد: مجمع عمومی مالكین در صورتی كه تعداد مالكین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشكیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالكین تشكیل می گردد. با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد كه اگر مالكین خود در مورد نحوه تشكیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند و از تشكیل مجمع خودداری نمایند حسب درخواست مالكین، وزارت مسكن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت می گردد.چنانچه جلسه مذكور،اولین جلسه مجمع نباشد هیئت مدیره وظیفه دعوت از مالكین را به عهده خواهد داشت لازم به ذكر است كه برگزاركنندگان مجمع موظف می باشند دعوتنامه هایی را به نشانی كلیه مالكین ارسال نموده و از آنان، جهت شركت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالكین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع، ساكن باشند موظفند رسما آدرس خود را به هیئت مدیره اعلام نمایند درغیر این صورت هیئت مدیره وظیفه ای جهت تفتیش درخصوص نشانی مالكین ندارند و اگر كسی به عنوان نماینده یكی از مالكین تعیین شده باشد باید قبل از تشكیل مجمع عمومی وكالتنامه رسمی (كه در دفترخانه تنظیم شده باشد) یا غیر رسمی (نوشته كتبی) خود را به مدیر یا هیئت مدیران ارائه نماید و واحدهایی كه دارای چند مالك می باشند می بایست از بین خود یك نفر را جهت شركت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند. درصورتی كه یكی از مالكین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی، معرفی خواهدشد. تشكیل جلسه به وسیله آگهی در تابلوی اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریك از مالكین ارسال گردد.در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع كه اداره جلسه نیز با او می باشد و سپس در همان جلسه در صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالكین یا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می شود لازم به ذكر است برای رسمیت مجمع، حضور مالكین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. باتوجه به مراتب فوق اگر مالكین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی ساختمان یا نماینده آنان در جلسه حضور پیدا نكنند جلسه موكول به پانزده روز بعد می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اكثریت لازم حاصل نگردد جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیات جلسه اخیر با تصویب اكثریت عده حاضر معتبر خواهد بود. مجمع عمومی مالكین باید حداقل هر سال یك بار تشكیل گردد. وظایف و اختیارات مجمع عمومی : تعیین رئیس مجمع عمومی انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان. كلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالكین باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شركا یا مالكین غایب و وزارت مسكن وشهرسازی اطلاع داده شود. مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذیل تشكیل گردد: در صورتی كه هیئت مدیره نتواند درخصوص یك موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید(مثلا به فرض درخصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده تشكیل می گردد كه این موضوع بنا به درخواست مالكین یا هیئت مدیره می باشد. صلاحیت مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی عادی می باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالكین از سوی هیئت مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس و وظایف آن در اساسنامه مالكین می توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت تشریفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمایند. مجمع عمومی فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره جدید تشكیل می گردد. در صورت خودداری شركا از تشكیل مجمع فوق العاده، وزارت مسكن وشهرسازی حسب تقاضای سه نفر از شركا برای تشكیل مجمع مذكور اقدام خواهد نمود مگر آنكه تعداد آپارتمان ها از ده واحد كمتر باشد كه در این صورت تقاضای یك نفر از شركا كافی خواهدبود. لازم به ذکر است که تصمیمات مجمع برای كلیه مالكین الزام آور است. مدیر یا مدیرانی كه طی جلسات مجمع عمومی مالكین انتخاب می شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند تعداد آنها می بایست فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دوسال است. اما مجمع می تواند این مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران نیز بلامانع است. مجمع عمومی می تواند یك نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت كه به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی كه انتخاب شده اند امین شركا (مالكین) بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند. مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یك واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. در كلیه ساختمانها كه بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مدیران مكلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین نظافت قسمتهایمشترك و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار استخدام نمایند. مدیر یا مدیران همچنین مكلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریك و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامهسفارشی به نشانی مالكین اعلام نمایند. و در صورت استنكاف، طبق مقررات قانونی برای وصول آن اقدام نمایند.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال