بازار مسكن؛ موج سينوسي يا موج مكزيكي | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

بازار مسكن؛ موج سينوسي يا موج مكزيكي


گروه بازار ساختمان: بازار مسكن برای عبور از دوران ركود بیش از هر چیز به تأمین مالی نیاز دارد و باآنکه همه میدانند بیشتر متقاضیان مسكن نیازمند نقدینگی هستند تا هزینه خرید این گران‌ترین كالای ضروری برای زندگی را تأمین كنند، اما هنوز كه هنوز است با وجودی كه صد روز از دولت جدید و وعده‌های صد روزه‌اش میگذرد اما راهی عملیاتی برای افزایش نقدینگی در بخش مسكن كشور مطرح نیست غیر از افزایش سقف تسهیلات خرید توسط بازار پولی. اما این راه تا چه میزان میتواند اجرایی باشد؟ همچنین در ادامه سال، حجم معاملات مسكن با رشد همراه خواهد بود یا سرمای زمستان آن را در مینوردد؟ وقتی پول گران است مهندس حسین وثوقی ایرانی عضو كمیسیون عمران و خدمات فنی و مهندسی اتاق بازرگانی ایران معتقد است: تا پایان سال ركود گریبان گیر بازار مسكن خواهد بود و شاید كمی كاهش قیمت نیز در این بازار دیده شود. عضو هیئت نمایندگان اتاق بازرگانی اردبیل و ایران به خبرنگار پیام ساختمان تاكید كرد: معتقدم در برنامه‌ریزی برای طرح های بخش مسكن باید از علم اقتصاد پیروی كرد و با محاسبه علمی نرخ بهره تسهیلات را تعیین كرد. اصولاً در شرایط حال حاضر كشور «پول گران» است و نمیتوان توقع داشت كه پول ارزان به بازار مسكن كشور تزریق شود. اگر اقتصاد كشور در شرایط خوبی نیست معتقدم نباید از بانک‌ها خواست تا به ارائه تسهیلات با نرخ ارزان برای بخش مسكن بپردازند. اگر این‌چنین باشد به همان راهی میرویم كه مسكن مهر رفت. مضاف بر اینكه اگر نرخ تورم 40 درصدی داریم نمیتوان از بانک‌ها تسهیلاتی با نرخ 14 یا 15 درصد دریافت كرد. این اقدام اقتصادی نیست و بانک‌ها نیز آن را برنمیتابند. به بیان دیگر بانک‌ها در ارائه تسهیلات منفعت خود را میبینند و درصورتیکه طرحی اقتصادی باشد وام اختصاص میدهند و اگر نباشد به هر طریقی از ارائه تسهیلات خودداری میکنند. تأمین مالی برای اعطای تسهیلات وی در پاسخ به این سؤال كه چگونه میتوان منابع لازم برای تأمین مالی برای اعطای تسهیلات را فراهم كرد؟ پاسخ داد: راهی غیر از افزایش نرخ سود سپرده برای تأمین مالی جهت ارائه تسهیلات به بخش مسكن نداریم مگر اینكه دولت نقدینگی لازم را برای سرمایه‌گذاری در تولید مسكن فراهم كند كه با توجه به شرایط فعلی خزانه كشور نمیتوان چنین اقدامی را از طرف دولت متصور شد. شاید این اقدام باعث میشود حاشیه سود تولیدكنندگان كم شود اما در بلندمدت موجب میشود رونقی در بخش تولید و بازارها ایجاد شود اما در خصوص اقتصاد مسكن این كاهش حاشیه سود نه تنها بد نیست بلكه میتواند به واقعی شدن قیمت‌ها در بازار مسكن منجر شود. بدون تعارف باید گفت كه اگر بررسی كنید خواهید دید تا چه میزان از سرمایه‌های كشور به بخش مسكن روی آورده‌اند. اقتصاد مسكن از پرسودترین اقتصاد های كشور است. زمانی كه بخش های تولیدی راكد است چرا سرمایه‌ها به این بخش یورش نَبَرد! همه فعالان اقتصادی حداقل نیم‌نگاهی به بازار مسكن دارند. ویژگی بارز بازار مسكن وثوقی ایرانی در خصوص دلیل جذابیت بازار مسکن توضیح داد: ویژگی بارز بازار مسكن سوار بودن بر نرخ تورم است. ازاین‌رو هر چه تورم اضافه شود بر قیمت واحد های مسكونی و زمین آن اضافه میشود، در نتیجه فعالان این بازار، هم از كاهش ارزش پول خود جلوگیری کرده‌اند و هم توانسته‌اند با توجه به افزایش قیمت مذكور، سود ببرند. به بیان دیگر حاشیه سود در بخش مسكن بسیار بالاست و امیدوارم با توجه به سیاست های دولت تدبیر كاهش یابد كه اگر از این حاشیه سود كاسته شود حتماً به نفع كشور است، حتی به سود اقتصاد مسكن هم هست تا از دچار رشد حبابی شود و در حد خودش رشد كند. پر سودترین بخش اقتصاد وثوقی ایرانی تصریح كرد: بیشتر فعالان اقتصادی حداقل نیم‌نگاهی به بازار مسكن دارند چرا كه نمیتوان از سودآوری آن عبور كرد. وی ادامه داد: از پزشک و وكیل تا دلال و مغازه‌دار، هم برای بخش تولید و هم برای بازار وارد عرصه مسكن شده‌اند. ازاین‌رو نمیتوان توقع داشت كه به روش های نوین تأمین مالی و حتی كسب سود آشنا باشند. حتی افرادی كه تخصص مالی و مهندسی ندارند تنها به‌صرف دارایی خود وارد بازار مسكن شده‌اند. وی در بیان دلیل این امر گفت: یكی از دلایلی كه همه جذب این بازار میشوند این است كه بازار مسكن سوار بر نرخ تورم است چرا كه سرمایه‌گذاران مسكنی هم سود خود را كسب میکنند و هم از كاهش ارزش پول خود میگریزند. عضو كمیسیون عمران اتاق ایران اظهار داشت: شاید بازار مسكن در بالاترین حد از ركود خود باشد اما تجربه اثبات كرده است كه همیشه نمودار رونق و ركود این بازار تابعی سینوسی است بنابراین سرمایه‌گذاری در بخش مسكن (چه بازار و چه ساخت‌وساز) برای بسیاری از افراد سودآور و جذاب خواهد بود. عضو هیئت نمایندگان اتاق بازرگانی ایران در خصوص اینكه چرا سازندگان مسكن تنها به وام فكر میکنند و از كنار روش‌های نوین تأمین مالی میگذرند، توضیح داد: درصد كمی از ساخت‌وساز در اختیار مهندسان است و بخش زیادی نیز در اختیار مالكانی غیرمتخصص قرار دارد كه اقدام به ساخت‌وساز میکنند و از روش‌های نوین تأمین مالی اطلاع ندارند. علاوه بر این همان بخش تحصیل‌کرده فعال در صنعت ساختمان نیز آگاهی كاملی از این روش های امروزینه ندارند. وی كه مهندس برق و الكترونیك و عضو نظام‌مهندسی است در خصوص راهكار های تشویق به استفاده از روش های نوین تأمین مالی مسكن گفت: شاید این نوع تأمین مالی به نحو احسن به اطلاع فعالان صنعت و بازار ساختمان نرسیده است. به نظر من وزارت راه و شهرسازی، شهرداری ، صدا و سیما و سازمان نظام‌مهندسی كشور باید در این زمینه به فعالیت بیشتری بپردازند. عضو كمسیون عمران اتاق ایران با اشاره به اینكه در كمیسیون عمران سه وظیفه اساسی داریم: «خدمات فنی و مهندسی» ، «تأمین مالی و نظام‌مهندسی» و «امور پیمانكاران» خاطرنشان كرد: من عمیقاً معتقدم سازمان نظام‌مهندسی باید در این زمینه فعالیت بیشتری داشته باشد. همایش‌ها، تبلیغات محیطی و رسانه‌ای میتواند در جهت این آگاهی بخشی به فعالان بخش مسكن كمك كننده باشد. رشد نرخ سود سپرده هزینه را میافزاید تا اینجا راه اجرایی برای افزایش سقف تسهیلات مسكن فقط افزایش نرخ سود سپرده‌ها بود، اما خود این افزایش نرخ سود سپرده ها نیز می تواند برای بازار مسكن چالش زا باشد. در خصوص چگونگی تأمین مالی تسهیلات مسكن كشور حسین سلاح ورزی، عضو دیگر كمیسیون عمران و خدمات مهندسی اتاق بازرگانی ایران به خبرنگار ما گفت: اگر نرخ سود سپرده‌ها افزایش یابد، هم هزینه تولید و هم هزینه مصالح ساختمانی را افزایش می دهد. سلاح ورزی كه رئیس اتاق بازرگانی خرم‌آباد است تاكید كرد: در حوزه مسكن هنوز محرك كافی برای رونق بازار فراهم نیست ازاین‌رو ممكن است همچنان در ركود باقی باشد مگر آنكه محركی برای سوق دادن بازار به سمت رونق ایجاد شود.‌ وی تاكید كرد: احتمال رشد شدید قیمت مسكن در سال آینده نیز پیش‌بینی نمیشود. وی در خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید مسكن گفت: با توجه وضعیت بانک‌ها از نظر كفایت سرمایه، امكان افزایش سقف تسهیلات مسكن در هاله‌ای از ابهام قرار دارد مگر آنكه سود سپرده‌های بانكی افزایش یابد كه خود این موضوع میتواند تورم را، هم در قیمت مسكن و هم در نهاده‌های تولید مانند مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش دهد. از طرف دیگر با افزایش سود سپرده‌های بانكی میتوان نقدینگی لازم را برای ایجاد زمینه‌های رونق بازار مسكن فراهم كرد. دلیل عدم رویكرد به تأمین مالی نوین سلاح ورزی، در پاسخ به این پرسش که چرا سازندگان مسكن از روش های نوین تأمین مالی پیروی نمیکنند، گفت: بیشتر سازندگان مسكن تمایل به مقاطعه‌کاری دارند و درصورتیکه منابع مالی و زمین فراهم باشد (مانند مسكن مهر) آنها اقدام به ساخت‌وساز میکنند و اینكه خود سازندگان منابع مالی را تأمین كنند چندان مطرح نیست. وی با پیش‌بینی اینكه در بازار مسكن محرك كافی برای رونق وجود ندارد گفت: اگر شرایط تغییر نكند بازار مسكن تا آخر سال در ركود باقی خواهد بود. اصولا اجرایی بودن طرح مسكن اجتماعی خود زیر سؤال است. ازاین‌رو اینكه طرح مسكن اجتماعی بتواند موجب تحولی در بازار مسكن شود با تردید مواجه است. در كمیسیون چه میکنند! سلاح ورزی تاكید كرد: كمیسیون عمران اتاق ایران در سه بخش فعالیت دارد كه عبارت است از؛ بخش اول مطالبات كلان شركت های عمرانی و مهندسی از دولت، بخش دوم صادرات خدمات فنی و مهندسی و بخش سوم پالایش مقررات و بروكراسی زدایی فعالیت میکند. وی ادامه داد: ازآنجاکه شركت های عمرانی و پیمانكاران در وصول مطالبات خود از دولت موفق نبوده‌اند ، بدهی خود را به بانک‌ها نپرداخته و در نتیجه به تعویق افتاده است و در پی این هستیم كه مشابه مكانیزم تولید ، بدهی های این شرکت‌ها با طلب های آنها تهاتر شود. ازاین‌رو در حال محاسبه دقیق بدهیها و طلب‌ها هستیم. عضو هیئت نمایندگان اتاق ایران در پاسخ به این سؤال كه چرا مالكان مسكن یا سازندگان، كاهش قیمت را به ركود بازار ترجیح نمیدهند و از قیمت املاك خود نمیکاهند پاسخ داد: به دلیل عدم تعادل و عدم ثباتی كه در اقتصاد كشور وجود دارد ، نوعی محافظه كاری و پرهیز از معامله در فضای کسب‌وکار كشور پدید آمده است كه امیدواریم در آینده وضعیت بهبود یابد. با ای ن اوصاف نمیتوان تا زمانی كه برنامه‌ای مشخص برای بخش مسكن كشور به‌ویژه در بخش تأمین مالی و نحوه سرمایه‌گذاری فراهم شود ، دوران رونق پایداری را برای این بازار تصور کرد.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال