مسیر آینده بازار املاک | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

مسیر آینده بازار املاک


در روز اول برپایی نمایشگاه راه و شهرسازی كارگاه آموزشی بازار مسكن با حضور دکتر حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی برگزار شد. در این کارگاه دکتر عبده به بیان نظرات خود و دولت، در خصوص نحوه تأمین مالی بازار مسكن برای خرید و ساخت این كالای گران‌بهای مورد نیاز پرداخت. دكتر عبده را طراح برنامه‌های دولت جدید در خصوص بخش مسكن میدانند، ازاین‌رو شنیدن نظرات وی از زبان خودش میتواند تا حدود زیادی چشم‌انداز آینده بازار مسكن را ترسیم كند. صندق پس انداز قبلا کسری بودجه داشت مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینكه هیچ دولتی توان پرداخت كل هزینه ساخت مسكن را ندارد اظهار داشت: اگر خلق پول قدرتمند برای ساخت خانه كار درستی بود همه كشورها به آن اقدام میکردند، اما وظیفه دولت این نیست که تمام هزینه ساخت مسكن را بپردازد بلكه باید پول خود را به اهرمی تبدیل كند كه بخش خصوصی به سمت تولید مسكن برود. وی تاكید كرد: پس انداز مسكن اقدامی است كه برای خانوار نظم اقتصادی فراهم میکند و سیاستی ضد تورمی است. عضو شورای عالی بورس با بیان اینكه در تأمین مالی دنبال بازار رهن هستیم، خاطرنشان كرد: از سال 1367 به دنبال رهن ثانویه بودیم كه به معنای نسبت كفایت سرمایه جهت اعطای وام بیشتر است. هرچند بانك مسكن قبل از مسكن مهر بهترین بانك دولتی بود، اما صندوق پس انداز بانك مسكن حتی پیش از مسكن مهر دارای كسری بودجه بود، چرا كه صندوق پس انداز باید نقش کمک‌کننده را ایفا كند نه آنكه یك برابر آورده را پرداخت کند چون این اقدام مسئله را حل نمیکند. تفاوت صندوق‌ها بخشی از سخنان دكتر عبده مرور همان مطالبی است كه در کتاب‌های خود نیز آورده است. برای مثال وی گفت: «صندوق های زمین و ساختمان « با افزایش ساخت مسكن بخش عرضه را تقویت میکند و «صندوق های املاك و مستغلات « بخش تقاضا را در بازار مسكن تحریك میکند. املاک تجاری ارزان میشود دكتر عبده در بخش دیگری از سخنان خود اعلام كرد: زمانی بازار مسكن خوب است كه میان استیجار بلندمدت و مالكیت تفاوت زیادی نباشد و شكاف میان مالكیت و استیجار در ایران در حال كاهش است. در سال 1390 نسبت مالكیت و استیجار بلندمدت 62.7 به 26 حال آنكه در سال 1385 این آمار 67.9 بود 22 بود كه فاصله بیشتری داشت. استاد دانشگاه شریف، با اشاره به اینكه مناطقی از شمال شهر كه ارزش بالایی دارند، در سال های آتی با كاهش ارزش مواجه میشوند، تصریح كرد: در حال حاضر در بخش مسكن ارزان‌قیمت، فراوانی تقاضا وجود دارد حال آنكه در بخش املاك با كاربری تجاری و نیز مسكن لوكس، فراوانی عرضه در بازار وجود دارد. به اعتقاد وی بازار املاك تجاری و اداری در مقایسه با املاك مسكونی از رونق كمتری برخوردار شده‌اند و با تجاریسازی دیگر نمیتوان پروژه‌ها را اقتصادی كرد و در آینده املاك با كاربری تجاری و اداری ارزان خواهد شد. شاهد مثال این استاد دانشگاه ، برابری قیمت املاك با كاربری های تجاری و اداری در منطقه نواب است. دكتر عبده معتقد است: بازار مسكن در سه مسیر حركت خواهد داشت: «بسط اجاره و اجاره‌داری» ( به‌ویژه در املاك تجاری و اداری) ، «راه‌اندازی صندوق های بهره‌برداری و «صكوك». مشاور وزیر در تشریح اهمیت «صندوق‌های بهره‌برداری» گفت: ‌با وجودی كه املاك تجاری و اداری با كاهش قیمت روبه رو میشوند، ولی همچنان صندوق های بازنشستگی میتوانند برای كسب درآمد به صندوق های بهره‌برداری توجه كنند. وی ادامه داد: برای مثال كشوری مانند واتیكان كه فاقد صنعت است بخشی از درآمد خود را از اجاره‌داری و صندوق های املاك و مستغلات تأمین میکند. ازاین‌رو سازمان زمین و مسکن و نیز شركت بهسازی شاید نتوانند هر چه دارند بفروشند اما میتوانند با اجاره‌داری و استفاده از صندوق های بهره‌برداری بخشی از درآمد خود را تأمین كنند. عضو شورای بورس در ارتباط با انتشار «صكوك « اظهار داشت: «اوراق اجاره عادی» و نیز «اوراق اجاره به‌شرط تملیك» از انواع اوراقی هستند كه در این بخش میتواند مورد توجه قرار گیرد. مشاور وزیر راه و شهرسازی در خصوص برنامه‌های دولت تاكید كرد: دولت‌خانه دار شدن مردم را در سه بخش مسكن اجتماعی ( كه احتمالاً زمین آن را تأمین میکند)، مسكن حمایتی ( كه مابه‌التفاوت‌ها را پرداخت میکند) و بازار عادی پیگیری خواهد كرد و برای تأمین مالی جهت تولید مسكن نیز میتوان از راهكارهای «صندوق‌های زمین و ساختمان» ، «رهن ثانویه» و تشكیل «صندوق های پس انداز مسكن» در همه بانک‌ها استفاده كرد. دكتر عبده در خصوص ساخت مسكن اجتماعی تاكید كرد: ساخت مسكن اجتماعی تنها به عهده دولت نیست و وزارتخانه در حال مذاكره و رایزنی با شهرداری و نیز خیریه‌هاست، چرا كه مردم سرانه قابل‌ملاحظه‌ای به خیریه‌ها میپردازند. وی ادامه داد: مسكن اجتماعی نباید به مناطقی خاص محدود باشد و زمان آنكه منطقه‌ای خاص تنها به قشری اختصاص یابد گذشته است. بااین‌حال مسكن اجتماعی در نقاطی خاص، كاربردی مضاعف خواهد داشت به‌ویژه در مناطق مرزی. دكتر عبده در این سخنرانی با رد شایعات در خصوص اینكه مسكن اجتماعی 50 هزار واحد در سال است تصریح كرد ما به ‌التفاوت سود پرداختی به مسكن حمایتی بسیار بیشتر از مسكن اجتماعی خواهد بود چرا كه متقاضیان مسكن حمایتی نیز از مسكن اجتماعی بیشتر است اما منابع مالی آن باید به‌صورت «وجوه اداره شده « باشد. مالکیت تنهاراه خانه دارشدن نیست مشاور وزیر با تاكید بر اینكه مالكیت تنها راه خانه‌دار شدن نیست گفت: اینكه گفته شود افراد باید سرمایه‌های خود را جمع كنند تا خانه بخرند چه معنایی دارد! جوانان 20 و 30 ساله نیازمند مسكن هستند كه طبعاً فاقد منابع مالی كافی میباشند. ازاین‌رو باید «وام بلندمدت خرید مسكن» توسعه یابد تا زوج های جوان بتوانند به «خانه‌های ارزان با نرخ سود پایین» دست یابند. عضو شورای عالی بورس تصریح كرد: صندوق های زمین و ساختمان با این شرط برای انبوه‌سازان جذاب خواهد بود كه سرمایه‌گذاران در این صندوق‌ها به سود كامل دست یابند نه به‌صورت علیالحساب، ازاین‌رو باید «حساب امانی» ابزاری برای پیش‌فروش باشد تا وجوه ارائه‌شده توسط پیش خریدار از سیستم ساخت‌وساز خارج نشود و چالش‌هایی كه گریبان بسیاری از پیش خریداران پروژه‌ها و اعضای برخی تعاونیها را گرفته، تكرار نشود كه با این اعتمادسازی میتوان سرمایه‌های بیشتری را به سمت افزایش عرضه سوق داد. دكتر عبده در خصوص اینكه چگونه میتوان روش های فوق را اجرایی كرد اظهار داشت: باید 500 تا 600 میلیارد تومان رهن ثانویه منتشر كنیم، اما نرخ رهن پایین است كه باید اصلاح شود آن هم زمانی كه «اوراق قرضه « با نرخ 20 درصد هنوز روی میز مانده است. رهن ثانویه جزو اختیارات شورای عالی بورس است. رونق صندق‌های زمین و ساختمان وی در پاسخ این سؤال خبرنگار پیام ساختمان مبنی بر اینكه برای آشنا شدن مردم و فعالان صنعت و بازار ساختمان با ابزارهای نوین تأمین مالی چه اقدامی انجام خواهد گرفت؟ با بیان این خبر كه صندوق های زمین و ساختمان تا آخر سال رونق میگیرد، خاطرنشان كرد: باید به آینده امیدوار بود تا به‌تدریج فعالان صنعت ساختمان با روش های جدید تأمین مالی آشنا شوند . دكتر عبده ادامه داد: برخی مواقع نیز ما اشتباه میکنیم اما آنها كه صندوق های پس انداز مسكن، صندوق های زمین و ساختمان و بازار رهن را مناسب نمیدانند چه جوابی برای حل مسائل دارند. وی با انتقاد از اشخاصی كه به بحران 2009 امریكا اشاره و از «رهن ثانویه» انتقاد میکنند گفت: به‌جای اینكه اشخاص از صنوف مختلف مانند پزشك ، كاسب و ... برای به‌دست آوردن سود وارد بازار مسكن و یا ساخت‌وساز شوند، میتوانند از بازار رهن ثانویه استفاده كنند كه این اقدام آثار زیان‌بار دخالت اشخاص غیرمتخصص را ندارد.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال