آيا بازار مسكن به رونق می‌رسد؟ | پیام ساختمان

پرتیراژترین نشریه ساختمان از 1382

آيا بازار مسكن به رونق می‌رسد؟


گروه بازار ساختمان: اصولی كه در ریاضیات مسلم تلقی میشود گاهی در علم اقتصاد معنای دیگری مییابد. برای مثال ممكن است سود مثبت 4 درصدی سود تلقی نشود درحالیکه از نظر ریاضی مثبت 4 همان مثبت 4 است. وضعیت اقتصاد ما نیز در حال حاضر چنین ایهامی را در خود نهفته دارد . چه بسا كه شما سودی که میبرید بخاطر هزینه فرصت و کاهش ارزش پول عین ضرر است. پس چگونه میتوان به ماهیت واقعی ماجرا رسوخ كرد و به كشف رمز در بازارهای مالی و موازی پرداخت. اینجاست كه میتوان بادید متفاوت به رونق و ركود بازار مسكن نگریست. دكتر كاظم دوست حسینی استاد دانشگاه علامه طباطبایی كه سابقه مدیریت در بانك توسعه صادرات و نیز معاونت وزارت صنعت، معدن و تجارت ، و نیز ریاست صندوق ضمانت صادرات را در كارنامه اجرایی خود دارد میتواند برای كشف حقایق بازدهی در بازارهای مالی و موازی نظرات مفیدی ارائه كند. اهمیت سخنان دکتر دوست حسینی در این است كه وی رشد شاخص مركزی بورس را نشانه پیشرفت اقتصادی ندانسته و همچنان بازار مسكن را بر سایر بازارها برای سرمایه‌گذاری ترجیح میدهد. پیام ساختمان: جایگاه بازار مسكن رویاروی بازارهای رقیب را چگونه میبینید؟ در شرایط فعلی هر نوع دارایی که با ماهیت سرمایه‌ای مورد معامله قرار میگیرد مانند مسكن، طلا و سهام، تحت تأثیر تحولات سیاسی و دیپلماتیک خواهد بود اما معتقدم بازار مسکن دارای دوره‌های رونق و رکود بوده است و در دو سال گذشته بازار مسكن جهش قیمت را تجربه كرده و در حال حاضر وضعیت بازار مسكن در حال خروج از تورم قیمتی است و به شرایط ثبات قیمت نزدیك میشود. اما این بدین معنی نیست که میتوان شاهد کاهش شدید قیمت مسکن باشیم. دلیل آن تقاضای بسیاری است كه برای این كالا در بازار وجود دارد. علاوه بر آن برخی به خرید مسکن با رویکرد سرمایه‌ای و حتی حفظ ارزش پول نگاه میکنند. این ثبات در بازار مسكن را برخی با ركود اشتباه میگیرند كه به دلیل فوق با یكدیگر تفاوت دارد. پیام ساختمان: با توجه به كاهش نرخ ارز و ركود بازار طلا و فولاد برخی معتقدند بازار سرمایه بهترین بازدهی را داشته و میتواند از تولید حمایت كند، شما چه نظری دارید؟ این رشد شاخص بورس را هرگز نوعی موفقیت در عرصه اقتصادی نمیدانم هرچند مقامات اقتصادی از آن به عنوان یکی از موفقیت‌های اقتصادی یاد میکنند. چرا كه اگر ما در كنار بورس سهام، بورس مسكن هم داشتیم یا اگر مثلا این شاخص را در بورس كالا هم مقایسه کنیم همگی رشد داشته که نمی توان به عنوان مؤلفه توسعه اقتصادی مطرح ‌شود. بخش زیادی از رشد شاخص، تابع تورم است. در کشورهایی که رشد بورس را نمایانگر رشد اقتصادی معرفی میکنند به دلیل سودآوری شرکت‌ها در نتیجه تولید بیشتر كالا یا ارائه خدمات بیشتر است از این رو اگر بررسی شود كه چه میزان از این رشد سهام به دلیل رشد در میزان تولید و افزایش تولید ثروت است میتوان آن را به عنوان موفقیت اقتصادی در نظر گرفت ولی سایر موارد خیر. پیام ساختمان: به نظر شما رشد بازار سرمایه حبابی بوده است؟ خیر حبابی نیست اما بیشترِ رشد ارزش سهام مربوط به تفاوت ارزش خالص دارایی شرکت‌های بورسی است كه از دیدگاه مالی «ارزش جایگزینی» داراییهای سرمایه‌ای آنهاست. دارائیهای ثابت این کارخانه‌ها زمانی واردشده كه ارز ارزان بود و اگر شخصی بخواهد همان كارخانه را اکنون بسازد باید آن ماشین‌آلات را با ارزی كه گران تر است بخرد و چند برابر هزینه كند. این است كه کارخانه‌های موجود ارزش بیشتری مییابند، در نتیجه ارزش ذاتی سهام و نه درآمدزایی و میزان تولید شرکت‌ها در رشد شاخص اثر گذاشته است. به بیان دیگر چنانكه افزایش سودآوری سهام به دلیل اثر تورم و ارزش جایگزینی باشد و رشد شاخص مركزی ناشی از ارزش ذاتی سهام باشد نه تنها خوب نیست بلکه میتواند هشدار دهنده هم باشد. اگر اثر تورم را هم از سود شرکتها خارج کنید مشخص میشود تا چه میزان سود شرکت‌ها در نتیجه عملکرد آنها بوده و تا چه میزان از سود ناشی از تورم بوده است. با این حال حركت سرمایه‌ها به سمت بازار سرمایه و دور شدن از بازارهای ارز و طلا و حتی مسكن بسیار بهتر از تجمیع آنها در بازارهای كاذب است. پیام ساختمان: برای شخصی كه قصد سرمایه‌گذاری دارد، بازدهی کدام بازار را بیشتر میدانید كه دارای امنیت بازگشت اصل سرمایه هم باشد؟ بازار تولید مسکن خوب است اما هیچ‌وقت نباید توصیه کرد به قصد سودآوری، رویكرد سرمایه‌گذاری به خرید خانه داشت چرا رویكرد سرمایه‌ای به مسكن برای اقتصاد بسیار مضر است و لازم است دولت نظارت بیشتری در این زمینه داشته باشد و با ابزارهای مدیریتی مانند مالیات بر اموال و مالیات بر معاملات مكرر بازار مسکن را کنترل كند. اما واقعیت این است که بازدهی بازار خرید و فروش مسکن در یک سال گذشته بیشتر از بازارهایی مانند ارز و طلا بوده است. ظاهر قضیه در بازدهی های سرمایه گذاری از این قرار است که بازدهی ها مثبت است و من هم نمیگویم که این‌چنین نیست اما زمانی که شما 100 تومان سرمایه‌گذاری میکنید و 140 تومان برداشت میکنید و نرخ تورم هم 40 درصد است شما در عمل هیچ سودی نبرده‌اید و تنها در حفظ پول خود موفق بوده‌اید. در نتیجه بیشتر سود در بازار سرمایه تحت تأثیر تورم است كه در ارائه سود شركت متجلی میشود. پیام ساختمان: یعنی سودآوری شرکت‌ها باید بیش از این میزان باشد یا مسیر این روند را صحیح نمیدانید؟ نرخ و نوع سود باید منطقی باشد. سود ناشی از ایجاد ثروت مطلوب و مشروع است نه سود حاصل از تورم. شما ممکن است در نتیجه احتکار هم سود ببرید ولی سود شما در نتیجه ضرر جامعه است. من در پیشنهادی که به اتاق بازرگانی ارائه کردم سازمان بورس و سایر نهادهای مرتبط با سود شرکتها را دعوت کرده‌ام تا با تهیه گزارشی تحلیلی سودآوری مناسب و مطلوب مجموعه شرکت‌هایی که در بورس ثبت‌ شده‌اند را مشخص نمایند. بر این اساس که میزان سودآوری شرکت‌ها تجزیه شود و میزان ایجاد ثروت را بر مبنای تولید کالا یا ارائه خدمات معین شود و در نتیجه میتوان مفید بودن این رشد شاخص را در بورس اطمینان حاصل کرد. اگر افزایش ارزش سهام ناشی از سود بیش از آنکه به دلیل رشد میزان تولید یا ارتقا کیفیت تولیدات باشد به دلیل رشد نرخ تورم ‌باشد، در واقع سود ایجاد نشده است. پیام ساختمان: معتقد نیستید كه بازار مسكن نقد شوندگی بسیار پایین تری نسب به ارز، طلا و بورس دارد و صندوق‌های سرمایه‌گذاری ضامن نقد شونده و نیز پرداخت سود دارند؟ این درست که نقد شوندگی مسکن کمتر از سایر بازارها میباشد اما نمیتوان گفت که نقد شوندگی هم در سایر بازارها همیشگی است. هر بازاری ریسك خود را دارد و با این حال بازار سرمایه در زمان كاهش نرخ ارز و طلا رقیب بازار مسكن است اما این بازار خود چه وضعیتی دارد. اصولاً بازار سرمایه برای این طراحی شده است که با جمع‌آوری سرمایه‌ها و انتقال آنها به بخش‌ها و شرکت‌های تولیدکننده از اقتصاد مولد حمایت کند اما سؤال این است زمانی كه شما 200 ریال سهام میخرید و 500 ریال میفروشید این 300 ریال صرف تأمین مالی شركت تولیدکننده شده یا تنها بر سهام آن شركت سفته‌بازی صورت گرفته است. خوب است بررسی شود چه میزان از نقدینگی كه به بازار سرمایه منتقل میشود به دل شرکت‌های مولد می رود و صرف حمایت از تولید میشود. البته سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری اقدامی پسندیده‌تر از رویكرد سرمایه‌ای به بازار مسكن یا خرید ارز و طلا ست و امنیت بیشتری نیز دارد. با این حال سؤال من این است كه چرا سرمایه‌گذاران علاقه دارند در بازارهای مالی و موازی به دنبال سود باشند درحالی كه بسیاری از فعالیت‌های تولیدی هم میتوانند از بازارهای موازی سودآور تر باشند.

گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی ، جک پارکینگکاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیآجر فشاری ، آجر سوراخ دار ، آجر سفالی ، آجر نسوزکفپوش ، پارکت ، لمینت ، دیوارپوش دکوراتیوسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندر و پنجره UPVCترموود و چوب نماخانه پیش ساخته ، کانکس ، خانه چوبیشیرآلات بهداشتیدرب ضد‌ سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیرنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون ، پردهپارتیشن ، غرفه سازی ، ورق ام دی اف ، ورق اچ دی افشیشه ، بلوک شیشه ای ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستپله پیش ساخته ، نرده استیلمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق ، نورپردازیمبلمان خانگی ، اداری ، شهریدر و پنجره چوبی ، آلومینیومیدرب و پنجره آهنی ، حفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان ، جکوزی ، کابین دوش و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سیموکتیراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره ، قفل دیجیتال